Mẫu dự án khu nhà ở cao tầng, kiền kề, biệt thự

môc lôc I. C¸c c¨n cø ph¸p lý LuËt X©y dùng sè 16/2003/QH11 ngµy .26/11/2003. LuËt ®Çu t­ sè 59/2005/QH11 ngµy 29/11/2005 LuËt kinh doanh bÊt ®éng s¶n sè 63/2006/QH11 ngµy 29/6/2006 LuËt nhµ ë sè 56/2005/QH11 ngµy 29/11/2005 NghÞ ®Þnh sè 71/2001/N§-CP ngµy 05/10/2001 cña ChÝnh phñ vÒ viÖc ­u ®·i ®Çu t­ x©y dùng b¸n nhµ vµ cho thuª. NghÞ ®Þnh sè 12/2009/N§-CP ngµy 10/02/2009 vÒ qu¶n lý dù ¸n ®Çu t­ x©y dùng c«ng tr×nh. NghÞ ®Þnh sè 99/2007/N§-CP ngµy 13/06/2007 vÒ qu¶n lý chi phÝ ®Çu t­ x©y dùng c«ng tr×nh. NghÞ ®Þnh sè 209/2004/N§-CP ngµy 12/12/2004 vÒ qu¶n lý chÊt l­îng c«ng tr×nh x©y dùng. NghÞ ®Þnh 108/2006/N§-CP ngµy 22/9/2006 v/v qui ®Þnh chi tiÕt vµ h­íng dÉn thi hµnh mét sè ®iÒu cña LuËt ®Çu t­. NghÞ ®Þnh sè 153/2007/N§-CP ngµy 15/10/2007 v/v qui ®Þnh chi tiÕt vµ h­íng dÉn thi hµnh LuËt kinh doanh bÊt ®éng s¶n. NghÞ ®Þnh sè 90/2006/N§-CP ngµy 6/9/2006 v/v qui ®Þnh chi tiÕt vµ h­íng dÉn thi hµnh LuËt nhµ ë. QuyÕt ®Þnh sè 584/Q§-UB.§T ngµy 18/02/2005 cña UBND TØnh NghÖ An vÒ viÖc chÊp thuËn dù ¸n ®Çu t­ : X©y dùng khu chung c­ phÝa Nam ®­êng NguyÔn ViÕt Xu©n, ph­êng H­ng Dòng, TP Vinh cña C«ng ty §Çu t­ vµ Ph¸t triÓn nhµ NghÖ An. QuyÕt ®Þnh sè 129/Q§.G§ ngµy 30/09/2004 cña Gi¸m ®èc C«ng ty §Çu t­ X©y dùng vµ kinh doanh nhµ NghÖ An vÒ viÖc phª duyÖt Dù ¸n ®Çu t­ x©y dùng khu t¸i ®Þnh c­ ph­êng H­ng Dòng – Thµnh phè Vinh NghÖ An. QuyÕt ®Þnh sè 2421/Q§-UBND-CN ngµy 20/06/2008 cña UBND TØnh NghÖ An vÒ viÖc phª duyÖt ®iÒu chØnh Quy ho¹ch chi tiÕt x©y dùng Dù ¸n khu nhµ ë cao tÇng, liÒn kÒ biÖt thù Nam ®­êng NguyÔn ViÕt Xu©n, ph­êng H­ng Dòng. V¨n b¶n sè 6279/UBND-CN ngµy 26/09/2008 cña UBND TØnh NghÖ An vÒ viÖc Lùa chän chñ ®Çu t­ vµ vÞ trÝ x©y dùng nhµ ë x· héi. C¨n cø hå s¬ kh¶o s¸t ®Þa chÊt do C«ng ty cæ phÇn t­ vÊn kh¶o s¸t thiÕt kÕ x©y dùng Hµ Néi lËp th¸ng 12/2004. C¨n cø b¶n vÏ thiÕt kÕ c¬ së do ViÖn Quy ho¹ch – KiÕn tróc x©y dùng NghÖ An lËp th¸ng 3/2009. II. Sù cÇn thiÕt ph¶i ®Çu t­, môc tiªu dù ¸n vµ ®¸nh gi¸ nhu cÇu thÞ tr­êng 1. Sù cÇn thiÕt ph¶i ®Çu t­ Dân sinh bao giờ cũng là mối quan tâm hàng đầu của bất cứ xã hội, ở bất cứ thời đại nào. Trong đó vấn đề nhà ở cho người nghèo, người có thu nhập thấp luôn là một vấn đề đau đầu đối với những nước đang phát triển, đặc biệt tại các thành phố đông dân cư. Giải quyết được vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp không phải là một điều dễ dàng, nhưng  là một nỗ lực cần thiết vì đó là  yếu tố quyết định cho việc ổn định trật tự xã hội, đẩy lùi các tệ nạn xã hội như mại dâm, ma túy, trộm cướp, cờ bạc, ăn xin... góp phần xây dựng  một thành phố sạch, đẹp, văn minh, an toàn, tạo điều kiện và môi trường xã hội lành mạnh cho việc tăng trưởng kinh tế về chất. Người dân có thu nhập thấp là một lực lượng lao động lớn tại các thành thị, và lực lượng này ngày càng tăng theo dòng người nhập cư từ nông thôn kéo về các khu đô thị lớn.Cùng với số lao động nghèo tại chỗ, họ góp phần tạo nên các khu nhà ổ chuột, nơi hoành hành của các tệ nạn xã hội và nạn thất nghiệp, trở thành một gánh nặng mà các thành phố phải cưu mang một cách khó chịu và miễn cưỡng. Dòng người này chỉ có thể, và cần phải, trở thành một nguồn lao động cần thiết cho sự phát triển công nghiệp tại các thành phố với điều kiện họ được đào tạo tay nghề và ổn định chỗ ở. Chỉ có an cư mới được lạc nghiệp. Luật Nhà ở được Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam khoá XI, kỳ họp thứ 8 thông qua; trong đó đã xác định rõ nội dung đầu tư xây dựng quỹ nhà ở xã hội để cán bộ, công chức (CBCC), viên chức, sỹ quan, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân làm việc tại các khu công nghiệp (KCN) và một số đối tượng có thu nhập thấp khác có khó khăn về nhà ở được thuê hoặc thuê mua. Đây là một giải pháp quan trọng bảo đảm để những người có thu nhập thấp, khó khăn về nhà ở có điều kiện được cải thiện chỗ ở; đồng thời Luật Nhà ở cũng yêu cầu đổi mới cơ bản công tác quản lý vận hành nhà ở xã hội bảo đảm được mục tiêu, yêu cầu của chủ trương xoá bao cấp và thực hiện có kết quả chính sách tạo điều kiện đối với những người thu nhập thấp trong việc cải thiện chỗ ở. Đầu tư xây dựng cũng như quản lý vận hành quỹ nhà ở xã hội theo cơ chế cho thuê, thuê mua là phương thức ưu việt, phù hợp với tình hình kinh tế xã hội (KTXH) của nước ta trong những năm sắp tới. Tuy nhiên, kinh nghiệm để triển khai chính sách nhà ở xã hội của cả nước trong thời gian qua cũng chưa có nhiều; việc triển khai một bước thí điểm nhà ở xã hội ở Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh và tỉnh Bình Dương đến nay cũng mới hoàn thành ở bước thông qua Hội đồng Nhân dân cấp tỉnh. Để thực hiện xây dựng bước đầu 3.000 căn hộ nhà ở xã hội cho đến năm 2010, Sở Xây dựng thành phố Hồ Chí Minh xây dựng đề án trong đó đã kiến nghị Chính phủ cho thành phố HCM vay 400 tỷ đồng thời hạn 15 năm và vay vốn ưu đãi từ quỹ hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội, ngoài ra Sở Xây dựng còn đề xuất phương thức huy động vốn bằng bán đấu giá một số khu đất nhằm tháo gỡ vướng mắc về vốn. Trong điều kiện của Nghệ An một tỉnh còn có nhiều khó khăn về kinh tế, thu nhập của CBCC, viên chức, sỹ quan quân nhân chuyên nghiệp, công nhân làm việc tại các KCN còn thấp. Việc xây dựng nhà ở xã hội; tạo điều kiện cho các đối tượng thu nhập thấp theo quy định của Luật Nhà ở có chỗ ở phù hợp là cần thiết và có ý nghĩa quan trọng nhằm góp phần an cư lạc nghiệp, phát huy nguồn lực vào sự nghiệp xây dựng phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh ngày càng vững mạnh. Thµnh phè Vinh tØnh NghÖ An lµ trung t©m kinh tÕ chÝnh trÞ v¨n hãa vµ ph¸t triÓn khoa häc kü thuËt vïng B¾c Trung Bé. Trong nh÷ng n¨m gÇn ®©y Thµnh phè Vinh nãi riªng vµ tØnh NghÖ An nãi chung ®· cã nh÷ng b­íc ph¸t triÓn v­ît bËc vÒ kinh tÕ x· héi, nhÞp ®é ®« thÞ hãa t¨ng nhanh ®êi sèng vËt chÊt tinh thÇn cña nh©n d©n ®­îc n©ng cao ®¸ng kÓ, nhu cÇu vÒ nhµ ë, nhu cÇu phôc vô ®êi sèng cña c¸c tÇng líp nh©n d©n t¨ng cao. Thùc hiÖn quyÕt ®Þnh sè 105/2007/Q§-UBND ngµy 20/09/2007 cña UBND TØnh NghÖ An vÒ vÊn ®Ò Phát triển nhà ở xã hội tại thành phố Vinh, thị xã Cửa Lò và các khu công nghiệp tập trung trên địa bàn tỉnh Nghệ An. UBND TØnh NghÖ An ®ang tÝch cùc thóc ®Èy viÖc c¶i thiÖn nhµ ë n¨ng cao chÊt l­îng ®êi sèng vËt chÊt vµ tinh thÇn cho nh©n d©n, ph¸t triÓn nhµ ë ®« thÞ v¨n minh vµ hiÖn ®¹i theo h­íng c«ng nghiÖp hãa vµ hiÖn ®¹i hãa. 2. Môc tiªu dù ¸n : Thùc hiÖn chñ tr­¬ng cña ChÝnh phñ vÒ x©y dùng Khu Chung C­ ®Ó b¸n vµ cho thuª cho c¸n bé,CNVC c¸c c¬ quan vµ nh©n d©n cã nhu cÇu vÒ nhµ ë theo Nghi §Þnh 71/2001/N§.CP ngµy 5/10/2001, Gi¶i quyÕt nhu cÇu nhµ ë ®Ó thùc hiÖn t¸i ®Þnh c­ nh»m gi¶i to¶ d©n c­ ®Ó triÓn khai c¸c dù ¸n ®Çu t­ x©y dùng. T¹o ra c¸c khu ®« thÞ míi, ®ång bé, hiÖn ®¹i, t¨ng c¶nh quan m«i tr­êng, h×nh thµnh mét phong c¸ch míi hiÖn ®¹i cña khu nhµ ë trªn trôc kh«ng gian míi cña Thµnh Phè. Thực hiện có hiệu quả chính sách nhà ở xã hội, góp phần thực hiện thành công phương hướng nhiệm vụ phát triển nhà ở đã được Đại hội Đại biểu Đảng toàn quốc lần thứ X xác định là: "Huy động các nguồn lực (Nhà nước, doanh nghiệp, nhân dân, cộng đồng) để xoá nhà ở dột nát, nhà ở tạm bợ cho người nghèo; phát triển nhanh quỹ nhà ở để đáp ứng cơ bản nhu cầu nhà ở cho công chức, viên chức, người lao động, sinh viên, nhất là công nhân các khu công nghiệp, khu chế xuất". Tạo động lực thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, phát triển đô thị, nông thôn Nghệ An theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá. 3. §¸nh gi¸ nhu cÇu thÞ tr­êng Theo số liệu điều tra khảo sát của Tổng cục Thống kê, thu nhập bình quân của cả nước năm 2001 đạt 465.000 đ/người /tháng (27.084.000 đ/hộ/năm). Trong đó, khu vực đô thị 1.079.910 đ/người /tháng (58.574.000 đ/hộ/năm). Mức chi tiêu bình quân tại đô thị là 51.056.000 đ/hộ/năm, mức tích luỹ bình quân của 1 hộ gia đình đô thị là 7.500.000 đ/năm.Kết quả điều tra về tình hình thu nhập của cán bộ công chức, viên chức tại các cơ quan Trung ương cho thấy hầu hết cán bộ, công chức viên chức đều có nguồn thu nhập chủ yếu từ tiền lương. Khả năng tích luỹ của các hộ gia đình công chức, viên chức nhà nước là rất thấp. Mức thu nhập bình quân chung hàng tháng là 1.086.000 đ/tháng. Tại khu công nghiệp Bắc Vinh: Mức thu nhập bình quân hiện nay của công nhân trong khoảng từ 600.000đ đến 800.000đ/người /tháng (Theo số liệu báo cáo của BQL các khu công nghiệp Nghệ An).Với mức thu nhập trên, đại bộ phận những người lao động, bao gồm cả những đối tượng hưởng lương từ ngân sách nhà nước đều rất khó có điều kiện để tạo lập chỗ ở cho mình và gia đình nếu không có chính sách nhà ở phù hợp của Nhà nước. Theo số liệu điều tra khảo sát của Cục quản lý Nhà - Bộ Xây dựng về nhu cầu nhà ở xã hội của các đối tượng cho thấy có tới 31% cán bộ công chức viên chức (tính trung bình cả nước), trong đó các hộ gia đình trẻ chưa có nhà ở chiếm tỷ lệ lớn, phải ở nhờ hoặc thuê nhà ở tạm của tư nhân để ở. Hiện nay dân số tại khu vực thành phố Vinh và thị xã Cửa Lò là: 339.955 người; bao gồm: thành phố Vinh có 292.000 người, thị xã Cửa Lò có 47.955 người. Trong đó, hiện tại có 60.096 CBCC, viên chức (bao gồm Vinh, Cửa Lò và vùng phụ cận Nghi Lộc, Hưng Nguyên); dự tính 10% trong số này có nhu cầu nhà ở xã hội là 6.010 người. Dự báo đến năm 2010 có khoảng 64.100 người, dự tính 10% trong số này thì có khoảng 6.410 người có nhu cầu nhà ở xã hội. Sỹ quan, quân nhân chuyên nghiệp: hiện tại 801 người có nhu cầu nhà ở xã hội. Trong đó quân đội: 580 người; công an: 221 người. Công nhân làm việc tại các KCN và trong các nhà máy, xí nghiệp: Số công nhân lao động hiện nay có 14.366 người. Trong đó, tại hai khu KCN Bắc Vinh và KCN Nam Cấm là: 2002 người; trong các nhà máy, xí nghiệp là 12.364 người. Dự tính 10% trong số này thì có khoảng 1.436 người có nhu cầu nhà ở xã hội. Dự báo đến năm 2010 phát triển lên khoảng 52.680 lao động tại các KCN trên địa bàn toàn tỉnh. Theo tính toán thì có khoảng 9.099 người có nhu cầu nhà ở xã hội. Trong đó hiện tại có 1.436 người và khoảng 7.663 người của 20% số lao động mới phát triển theo dự báo. Tổng số người có nhu cầu nhà ở xã hội thuộc các đối tượng nói trên hiện nay là 8.427 người và dự báo đến 2010 là 16.310 người. Như vậy, dự báo đến năm 2010 nhu cầu nhà ở xã hội cần ít nhất là 2.160 căn hộ để giải quyết cho các đối tượng hiện tại có nhu cầu nhà ở xã hội và cho các đối tượng trên tính đến năm 2020 là 4.160 căn hộ. Trong đó có 70% là căn hộ cho thuê và 30% căn hộ cho thuê mua. Theo điều tra của Sở Xây dựng và thành phố Vinh đến năm 2008, thành phố có tới 142 khu tập thể. Trong đó chỉ có 57 khu nằm trong quy hoạch của thành phố dành cho đất ở. Trong 142 khu tập thể kia nhìn chung là chật chội, nhà cửa tuyềnh toàng, có nơi gọi là “ổ chuột”. Do vậy ngay từ kỳ họp thứ 9 HĐND tỉnh khoá 15 đã quyết tâm đến 2015 sẽ xoá xong tình trạng nhà cửa lụp xụp ở khu tập thể trong và ngoài khu quy hoạch. HiÖn t¹i, cßn hµng tr¨m hé gia ®×nh ®ang sèng trong c¸c khu tËp thÓ tõ 3-5 tÇng ®ang chê ®­îc c¶i t¹o, s÷a ch÷a gÊp vµ cã nhu cÇu chuyÓn ®æi chç ë sang nh÷ng khu ë míi hiÖn ®¹i, tiÖn Ých h¬n. Theo báo cáo đầu năm 2009 của Công ty CP Quản lý và phát triển hạ tầng đô thị Vinh, Thành phố Vinh (Nghệ An) có tới 17/18 chung cư cũ chỉ còn lại dưới 50% độ an toàn cho phép để các hộ dân sinh sống. Đây là thực tế không khác nhiều so với thực trạng chung cư cũ từ thời bao cấp trên toàn quốc. Theo ®iÒu tra míi ®©y, trªn ®Þa bµn thµnh phè Vinh cã kho¶ng 95.000 hé gia ®×nh trong ®ã cã kho¶ng trªn d­íi 3.000 hé ch­a cã nhµ ë hoÆc t¹m tró d­íi c¸c h×nh thøc kh¸c nhau, chiÕm 3.2% trong ®ã kho¶ng 75% (2.200 hé) cã tµi chÝnh ®Ó mua nhµ cßn l¹i 800 hé míi lËp gia ®×nh vµ cã kinh tÕ khã kh¨n. N¨m 2008 d©n sè Thµnh phè Vinh kho¶ng 280.000 ng­êi mçi n¨m tû lÖ t¨ng 10-12% do ph¸t triÓn d©n sè, vµ c¸c thµnh phÇn lao ®éng kh¸c di c­ vµo thµnh phè. Nh­ vËy nhu cÇu vÒ nhµ ë trªn ®Þa bµn thµnh phè Vinh trong nh÷ng n¨m tíi cßn rÊt lín, theo ®iÒu tra nÕu phÊn ®Êu chØ tiªu 17.5m2 diÖn tÝch ë/®Çu ng­êi th× ­íc tÝnh tõ nay ®Õn n¨m 2010 toµn tØnh cÇn ®Çu t­ x©y dùng míi kho¶ng 785.400 m2 sµn ­íc tÝnh kho¶ng 10.200 c¨n hé trong ®ã Thµnh phè Vinh chiÕm mét tû lÖ ®¸ng kÓ. MÆt kh¸c c¸c khu cao tÇng cò cña thµnh phè ®­îc x©y dùng tõ nh÷ng n¨m 1973 ®Õn nay ®· bÞ h­ng háng nÆng vµ xuèng cÊp nghiªm träng, cã kh¶ n¨ng g©y nguy hiÓm cho ng­êi vµ tµi s¶n. Tr­íc t×nh h×nh ®ã ®Æt ra cho tØnh NghÖ An nãi chung vµ thµnh phè Vinh nãi riªng ph¶i tËp trung c¶i t¹o c¸c khu chung c­ cò, song song víi viÖc ph¸t triÓn c¸c khu chung c­ cao tÇng míi nh»m gi¶i táa sù bøc b¸ch vÒ nhu cÇu nhµ ë cña nh©n d©n nãi chung vµ nh÷ng ng­êi cã thu nhËp thÊp nãi riªng. HiÖn nay trªn ®Þa bµn thµnh phè Vinh ®· cã nh÷ng dù ¸n vÒ nhµ ë nh­: Toµ nhµ Tecco, Vinh T©n, Chung c­ §éi Cung, H­ng Dòng, Toµ nhµ dÇu khÝ…. ®· vµ ®ang triÓn khai thùc hiÖn nh­ng còng chØ dµnh cho nh÷ng ng­êi cã thu nhËp cao. HiÖn t¹i trªn ®Þa bµn Thµnh phè Vinh vµ c¶ tØnh NghÖ An nãi chung ch­a cã mét Dù ¸n nµo vÒ nhµ ë x· héi ®­îc hoµn thµnh ®Ó gi¶i quyÕt c¸c vÊn ®Ò bøc b¸ch trªn. V× vËy viÖc ra ®êi vµ hoµn thµnh dù ¸n nhµ ë x· héi ph­êng H­ng Dòng trªn ®Þa bµn Thµnh phè Vinh gi¶i quyÕt phÇn nµo nhu cÇu nhµ ë cho ng­êi cã thu nhËp thÊp trªn ®Þa bµn thµnh phè ; Gãp phÇn chØnh trang ®« thÞ, thóc ®Èy ph¸t triÓn kinh tÕ x· héi cña tØnh nhµ. Lµ sù th¾ng lîi lín cña NghÖ An vÒ vÊn ®Ò D©n sinh. III- VÞ trÝ ®Þa lý vµ ®iÒu kiÖn tù nhiªn, ®iÒu kiÖn khÝ hËu, ®iÒu kiÖn ®Þa chÊt c«ng tr×nh 1. VÞ trÝ ®Þa lý : Khu ®Êt dù ¸n thuéc ®Þa phËn hµnh chÝnh cña ph­êng H­ng Dòng, thµnh phè Vinh, tØnh NghÖ An ®­îc giíi h¹n nh­ sau: - PhÝa B¾c gi¸p: §­êng NguyÔn ViÕt Xu©n. - PhÝa Nam gi¸p: §­êng quy ho¹ch réng 15m. - PhÝa §«ng gi¸p: §­êng quy ho¹ch réng 30m. - PhÝa T©y gi¸p : §­êng quy ho¹ch réng 15m. Ph¹m vi nghiªn cøu, ranh giíi qui ho¹ch 1/500 ®· ®­îc x¸c ®Þnh cô thÓ theo v¨n b¶n sè 2421/Q§.UBND-CN ngµy 20/06/2008 cña UBND TØnh NghÖ An. Tæng diÖn tÝch khu ®Êt ®Ó x©y dùng c«ng tr×nh theo quy ho¹ch ®­îc duyÖt lµ 3,147ha 2. §Þa h×nh vµ ®iÒu kiÖn khÝ hËu : - §Þa h×nh: HiÖn tr¹ng ®Þa ®iÓm x©y dùng ®· ®­îc san nÒn b»ng ph¼ng, hÖ thèng h¹ tÇng kü thuËt c¬ b¶n ®· hoµn thiÖn. RÊt thuËn lîi cho viÖc ®Êu nèi nguån cÊp n­íc, cÊp ®iÖn Do c«ng tr×nh n»m c¹nh ®­êng NguyÔn ViÕt Xu©n nªn viÖc ®i l¹i còng nh­ vËn chuyÓn m¸y mãc thiÕt bÞ vµ vËt t­ ®Õn ch©n c«ng tr×nh t­¬ng ®èi thuËn lîi. - §iÒu kiÖn khÝ hËu : Khu vùc nghiªn cøu cã chung chÕ ®é khÝ hËu cña thµnh phè Vinh. KhÝ hËu nhiÖt ®íi giã mïa, cã 2 mïa râ rÖt vµ cã sù biÕn ®éng lín tõ mïa nµy sang mïa kh¸c. Mïa m­a tõ th¸ng 4 ®Õn th¸ng 10 th­êng cã gi«ng b·o, mïa kh« tõ th¸ng 10 ®Õn th¸ng 4 n¨m sau, th­êng cã nh÷ng ®ît rÐt, giã mïa §«ng B¾c vµ m­a phïn - NhiÖt ®é trung b×nh n¨m : 240C - NhiÖt ®é cao nhÊt : 42,10C - NhiÖt thÊp nhÊt : 40C - Biªn ®é ngµy cña nhiÖt ®é : 6,10C - §é Èm trung b×nh : 85-90% Sè giê n¾ng trung b×nh 1.696 giê. N¨ng l­îng bøc x¹ dåi dµo, trung b×nh 12 tû Keal/ha n¨m, l­îng m­a trung b×nh 2.000ml. Cã 2 mïa giã râ rÖt: Giã T©y - Nam : kh« xuÊt hiÖn tõ th¸ng 5 ®Õn th¸ng 9; Giã §«ng - B¾c: kÌm m­a phïn l¹nh, Èm ­ít tõ th¸ng 10 ®Õn th¸ng 4 n¨m sau; Tèc ®é giã trung b×nh: 1,5m/s – 2,5m/s; Tèc ®é giã cao nhÊt 34m/s. B·o th­êng xuÊt hiÖn vµo th¸ng 7 ®Õn th¸ng 9 hµng n¨m, cÊp giã m¹nh tõ cÊp 8 ®Õn cÊp 10 vµ ®«i khi lªn tíi cÊp 12. 3. §Þa chÊt thuû v¨n : T¹i thêi ®iÓm kh¶o s¸t khu vùc dù kiÕn x©y dùng chØ tån t¹i n­íc mÆt, n­íc mÆt ph©n bè kh¾p khu vùc kh¶o s¸t nªn kh«ng ®o ®­îc mùc n­íc tÜnh trong c¸c hè khoan. Nguån cung cÊp chñ yÕu cho n­íc mÆt lµ n­íc m­a, n­íc t­íi tiªu… Mùc n­íc t¹i thêi ®iÓm kh¶o s¸t cao h¬n mÆt ruéng tõ 0.1-0.4m, v× vËy tr­íc khi tiÕn hµnh khu vùc x©y dùng cã 2 ®­êng èng dÉn n­íc cung cÊp cho nh©n d©n sinh ho¹t nªn trong qu¸ tr×nh thi c«ng nªn chó ý; 4. §Þa chÊt c«ng tr×nh : Xem chi tiÕt trong b¸o c¸o kh¶o s¸t ®Þa chÊt c«ng tr×nh do c«ng ty cæ phÇn t­ vÊn kh¶o s¸t thiÕt kÕ x©y dùng Hµ Néi lËp th¸ng 12/2004. IV. Quy m« ®Çu t­ dù ¸n 1. Tªn dù ¸n: Dù ¸n x©y dùng nhµ ë chung c­ x· héi 6 tÇng vµ khu nhµ ë liÒn kÒ thuéc dù ¸n khu nhµ ë cao tÇng, liÒn kÒ, biÖt thù Nam §­êng NguyÔn ViÕt Xu©n – Ph­êng H­ng Dòng – Thµnh phè Vinh NghÖ An 2. §Þa ®iÓm x©y dùng: §­êng NguyÔn ViÕt ViÕt Xu©n – Ph­êng H­ng Dòng – Thµnh phè Vinh NghÖ An 3. H×nh thøc ®Çu t­ : §Çu t­ x©y dùng míi 4. Quy m« ®Çu t­ Trong ph¹m vi dù ¸n nµy Chñ ®Çu t­ chØ ®Çu t­ vµo 2 h¹ng môc : Nhµ ë chung c­ x· héi 6 tÇng vµ khu nhµ ë liÒn kÒ thuéc thuéc dù ¸n khu nhµ ë cao tÇng, liÒn kÒ, biÖt thù Nam §­êng NguyÔn ViÕt Xu©n – Ph­êng H­ng Dòng – Thµnh phè Vinh NghÖ An víi quy m« nh­ sau : Tæng diÖn tÝch khu ®Êt : 4.975m2 Tæng diÖn tÝch x©y dùng : 3.194,2 m2 Trong ®ã : TT Tªn h¹ng môc Sè tÇng DT khu ®Êt (m2) DT x©y dùng (m2) Tæng DT sµn (m2) MËt ®é XD (%) 1 Nhµ ë chung c­ x· héi 6 1.017,5 758,2 4.549,2 74,5 2 Nhµ ë liÒn kÒ 3 3.957,5 2.436 7.308 61,55 - Tæng sè c¨n hé: 80 c¨n Trong ®ã: + C¨n hé chung c­: 50 c¨n + C¨n hé liÒn kÒ: 30 c¨n - Tæng sè d©n sè dù kiÕn cho c¶ dù ¸n 280 ng­êi 5. Tæng møc ®Çu t­ : 42.896.804.000 ®ång 6. Nguån vèn ®Çu t­ : - Huy ®éng vèn tù cã cña doanh nghiÖp. - Huy ®éng vèn tr¶ tr­íc cña kh¸ch hµng. - Huy ®éng c¸c nguån vèn hîp ph¸p kh¸c ®Ó ®Çu t­. V. C¸c tiªu chuÈn, quy ph¹m ¸p dông - Bé quy chuÈn x©y dùng ViÖt Nam - TCVN 3905-1984: Nhµ ë vµ nhµ c«ng céng - Th«ng sè h×nh häc - TCVN 4450-1987: C¨n hé ë - Tiªu chuÈn thiÕt kÕ - TCVN 4451-1987: Nhµ ë - Nguyªn t¾c c¬ b¶n ®Ó thiÕt kÕ - TCVN 4319-1986: Nhµ ë vµ c«ng tr×nh c«ng céng - Nguyªn t¾c c¬ b¶n ®Ó thiÕt kÕ - TCVN 5687-1992: Th«ng giã, ®iÒu tiÕt kh«ng khÝ vµ s­ëi Êm – Tiªu chuÈn thiÕt kÕ. - TCVN 4605-1988: Kü thuËt nhiÖt – kÕt cÊu ng¨n che-Tiªu chuÈn thiÕt kÕ - TCXDVN 353: 2005 Nhµ ë liÒn kÒ - Tiªu chuÈn thiÕt kÕ. - TCVN 4319: 1986 - Nhµ vµ c«ng tr×nh c«ng céng-Nguyªn t¾c c¬ b¶n ®Ó T. kÕ. - TCVN 2737: 1995- T¶i träng vµ t¸c ®éng. Tiªu chuÈn thiÕt kÕ. - Tiªu chuÈn thiÕt kÕ: TCVN- 205-1998 vÒ Mãng cäc. - TCXD25:1991- L¾p ®Æt ®­êng ®iÖn trong nhµ vµ c«ng tr×nh c«ng céng. - TCVN 2622: 1995, 5760: 1993- Phßng ch¸y, chèng ch¸y cho nhµ vµ c«ng tr×nh. Yªu cÇu thiÕt kÕ - Tiªu chuÈn TCVN 4474: 1987 - Tho¸t n­íc trong nhµ - Tiªu chuÈn thiÕt kÕ. - TCVN 4513- 1988 - CÊp n­íc bªn trong nhµ - Tiªu chuÈn thiÕt kÕ. - TCXD 46: 1984 - Chèng sÐt cho c«ng tr×nh x©y dùng. - TCVN 4088-1985: Ph©n bè c¸c vïng khÝ hËu ViÖt Nam - TCXD 13-1991: Ph©n cÊp nhµ vµ c«ng tr×nh d©n dông, nguyªn t¾c chung. - TCXD 16-1986: - ChiÕu s¸ng nh©n t¹o trong c«ng tr×nh d©n dông - TCXD 29-1991: - ChiÕu s¸ng tù nhiªn trong c«ng tr×nh d©n dông VI. c¸c gi¶i ph¸p kü thuËt 1. Gi¶i ph¸p quy ho¹ch tæng mÆt b»ng Tæng mÆt b»ng bè trÝ c¸c h¹ng môc c«ng tr×nh vÒ c¬ b¶n phï hîp víi Tæng mÆt b»ng quy ho¹ch ®· ®­îc UBND tØnh phª t¹i QuyÕt ®Þnh sè: 2421/Q§.UBND-CN ngµy 20/06/2008. 2. C¸c gi¶i ph¸p thiÕt kÕ 2.1. Nhµ ë chung c­ x· héi 6 tÇng 2.1.1. Gi¶i ph¸p kiÕn tróc: Nhµ gåm 6 tÇng, tæng diÖn tÝch sµn: 4.549,2m2; (B­íc gian (7,5m+ 6,6m + 7,5m); khÈu ®é (7,5m+3x6,2m +7,5m). Giao th«ng theo ph­¬ng ®øng gåm: 02 cÇu thang bé t¹i trung t©m toµ nhµ. TÇng 1: DiÖn tÝch 758,2m2, chiÒu cao tÇng 3,6m; Chøc n¨ng chÝnh lµ ®Ó xe, diÖn tÝch khu ®Ó xe lµ 332m2 vµ 08 kièt cho thuª víi tæng diÖn tÝch 230,7m2; ngoµi ra cßn cã 01 phßng sinh ho¹t céng ®ång, 02 phßng kü thuËt, 01 phßng b¶o vÖ, 01 bÓ phèt, 01 bÓ n­íc ngÇm vµ 01 lèi lªn xuèng. TÇng 2: Tæng diÖn tÝch sµn 721,20m2, chiÒu cao tÇng 3,6m; chøc n¨ng chÝnh lµ bè trÝ c¸c c¨n hé, ngoµi ra cßn cã thªm 02 phßng kü thuËt vµ c¸c lèi giao th«ng bè trÝ gi÷a nhµ. Gåm 10 c¨n hé (06 c¨n lo¹i A1 + 01 c¨n lo¹i A2 + 02 c¨n hé lo¹i A3+01 c¨n lo¹i A4). TÇng 3 ®Õn tÇng 6: Tæng diÖn tÝch sµn 3.069,5m2, c¸c tÇng bè trÝ gièng nhau vÒ diÖn tÝch vµ c«ng n¨ng sö dông, chiÒu cao c¸c tÇng 3,3m. MÆt b»ng tÇng ®iÓn h×nh cã diÖn tÝch 680,77 m2/ tÇng, chøc n¨ng chÝnh lµ bè trÝ c¸c c¨n hé, ngoµi ra cßn cã thªm 02 phßng kü thuËt vµ c¸c lèi giao th«ng bè trÝ gi÷a nhµ. Gåm 10 c¨n hé (08 c¨n lo¹i A1 + 01 c¨n lo¹i A2 + 01 c¨n lo¹i A4). C¸c c¨n hé cã chi tiÕt nh­ sau: * C¨n hé lo¹i A1: 56,0m2/c¨n, trong ®ã: 01 phßng kh¸ch, 02 phßng ngñ, ngoµi ra cßn cã 01 khu WC chung, 01 khu bÕp + ¨n vµ 01 l« gia. * C¨n hé lo¹i A2: 49.5m2/c¨n, trong ®ã: 01 phßng kh¸ch, 02 phßng ngñ, ngoµi ra cßn cã khu bÕp + ¨n, 01 khu WC chung vµ 01 l« gia. * C¨n hé lo¹i A3: 40.5m2/c¨n, trong ®ã: 01 phßng kh¸ch, 02 phßng ngñ, ngoµi ra cßn cã khu bÕp + ¨n, 01 khu WC chung vµ 01 l« gia. * C¨n hé lo¹i A4: 33.6m2/c¨n, trong ®ã: 01 phßng kh¸ch, 01 phßng ngñ, ngoµi ra cßn cã khu bÕp + ¨n, 01 khu WC chung vµ 01 l« gia. TÇng kü thuËt (¸p m¸i): DiÖn tÝch sµn 102.13m2, chiÒu cao tÇng 2,7m; Lµ n¬i ®Æt 02 kÐt chøa n­íc. Gi¶i ph¸p thiÕt kÕ mÆt b»ng: mÆt b»ng chung c­ ®­îc thiÕt kÕ hîp lý, mçi mÆt b»ng tÇng ®iÓn h×nh ®­îc thiÕt kÕ trªn c¬ së lÊy cÇu thang vµ hÖ thèng hµnh lang lµm trung t©m ®i tíi c¨n hé. CÇu thang chung lµ hai cÇu thang bé phï hîp víi tiªu chuÈn nhµ ë vµ ®iÒu kiÖn phßng ch¸y ch÷a ch¸y. TÇng 1 sö dông cho c¸c ho¹t ®éng c«ng céng, c¸c tÇng cßn l¹i lµ diÖn tÝch nhµ ë. Mçi c¨n hé ®Òu cã bÕp hoÆc phßng ngñ th«ng víi l« gia. C¨n hé bè trÝ linh ho¹t, mçi c¨n hé ®Òu cã 1-2 phßng ngñ. C¸c diÖn tÝch chÝnh cña c¸c c¨n hé c¬ b¶n ®­îc chiÕu s¸ng th«ng giã tèt, phï hîp víi khÝ hËu nhiÖt ®íi nãng Èm. C¸c phßng ngñ cã Ýt nhÊt 1 diÖn ®­îc tiÕp xóc víi thiªn nhiªn, ®Æc biÖt lµ khu WC ®­îc tiÕp xóc trùc tiÕp víi ¸nh s¸ng tù nhiªn, ®¶m b¶o th«ng tho¸ng vµ vÖ sinh. Gi¶i ph¸p thiÕt kÕ mÆt ®øng: h×nh thøc kiÕn tróc cña khèi nhµ ®­îc thiÕt kÕ kÕt hîp hiÖn ®¹i víi kiÕn tróc truyÒn thèng, kÕt hîp hµi hoµ víi khu nhµ liÒn kÕ, mang phong c¸ch hiÖn ®¹i phï hîp víi cuéc sèng míi t¹o thµnh mét tæng thÓ thèng nhÊt cã søc hót m¹nh mÏ víi c¸c nhµ ®Çu t­ vµ tæ chøc, c¸ nh©n cã nhu cÇu mua nhµ. + Hoµn thiÖn: NÒn khu ®Ó xe ®æ bª t«ng ®¸ 1x2 m¸c 200 dµy 150. NÒn c¸c kièt, Sµn c¨n hé l¸t g¹ch Granit 400x400, nÒn khu Wc l¸t g¹ch chèng tr¬n 200x200, t­êng khu Wc èp g¹ch men. Tr¸t t­êng, trÇn VXM, l¨n s¬n; cöa ®i b»ng pa n« kÝnh gç, cöa sæ nh«m kÝnh. 2.1.2. Gi¶i ph¸p kÕt cÊu a) T¶i träng dïng trong tÝnh to¸n: * TÜnh t¶i: X¸c ®Þnh theo chñng lo¹i sö dông vËt liªu trong c«ng tr×nh tu©n thñ tiªu chuÈn ViÖt Nam TCVN 2737-1995 Ho¹t t¶i ®øng tiªu chuÈn ®­îc lÊy nh­ sau: - Phßng ë: 200kg/m2 - Phßng vÖ sinh: 150kg/m2 - Hµnh lang cÇu thang: 300kg/m2 - Ban c«ng, l« gia: 300kg/m2 - Kh«ng gian c«ng céng: 300kg/m2 - Ho¹t t¶i m¸i nhµ: 75kg/m2 - Ho¹t t¶i phßng kü thuËt: 400kg/m2 * Giã: T¶i träng giã lÊy theo khu vùc Vinh (¸p lùc giã tra khu vùc IIIB: 125kg/m2) lÊy theo tiªu chuÈn TCVN 2737-1995. Nhµ cao tÇng trªn 40m ph¶i tÝnh t¸c ®éng giã * §éng ®Êt: Khèi nhµ ®­îc tÝnh to¸n kh¸ng chÊn theo tiªu chuÈn 375-2006 øng víi gia tèc nÒn ®­îc tra t¹i Thµnh phè Vinh, cô thÓ Ph­êng Lª Mao. b) KÕt cÊu * PhÇn mãng: Sö dông ph­¬ng ¸n mãng cäc Ðp b»ng BTCT. DÇm, Sµn ®æ b»ng BTCT toµn khèi. BÓ tù ho¹i trong nhµ ( 01 c¸i): §¸y, thµnh, n¾p ®æ BTCT, l¸ng ®¸y, tr¸t thµnh bÓ VXM. * PhÇn th©n: C¨n cø vµo tÝnh chÊt sö dông, quy m« vµ t¶i träng cña c«ng tr×nh, chóng t«i sö dông ph­¬ng ¸n kÕt cÊu phÇn th©n lµ khung BTCT chÞu lùc, t­êng x©y g¹ch bao che VXM 50#. Sµn ®­îc bè trÝ thªm hÖ thèng dÇm chÝnh vµ phô nh»m t¨ng thªm ®é cøng trong mÆt ph¼ng sµn vµ gi¶m ®­îc chiÒu dµy sµn. §©y còng lµ gi¶i ph¸p kh¸ kinh tÕ do chiÒu dµy sµn gi¶m, dÉn ®Õn gi¶m t¶i träng xuèng mãng. Theo tÝnh to¸n cña chóng t«i, c¸c kÝch th­íc cÊu kiÖn c¬ b¶n ®­îc lùa chän nh­: HÖ sµn sö dông chiÒu dµy 100 HÖ DÇm cã tiÕt diÖn 220x600, 220x450, … T­êng bao che x©y g¹ch M75, v÷a xi m¨ng M50 M¸i cña c«ng tr×nh sö dông m¸i b»ng BTCT víi cÊu t¹o m¸i b»ng ®Çy ®ñ, tiªn tiÕn chèng thÊm vµ chèng nãng tèt. ThÐp sµn trªn m¸i dù kiÕn ®Æt 2 líp ®Ó ngoµi cã t¸c dông chÞu lùc líp trªn cßn cã t¸c dông hãa cøng chèng co ngãt gi·n në v× nhiÖt khi sö dông c«ng tr×nh víi ®iÒu kiÖn m¸i lé thiªn chÞu ¶nh h­ëng bøc x¹ trùc tiÕp cña ¸nh n¾ng mÆt trêi vµ m­a giã. * VËt liÖu sö dông Bª t«ng: - §èi víi c¸c cÊu kiÖn chÞu lùc chÝnh cña kÕt cÊu: Cét, khung sö dông bª t«ng cÊp ®é bÒn chÞu nÐn B22.5 (t­¬ng øng m¸c bª t«ng 300) víi c¸c th«ng sè nh­ sau: + C­êng ®é nÐn däc trôc Rb=13MPa + C­êng ®é kÐo däc trôc Rbt=0.975MPa - §èi víi c¸c cÊu kiÖn chÞu lùc chÝnh cña kÕt cÊu: mãng, dÇm, sµn sö dông bª t«ng cÊp ®é bÒn chÞu nÐn B22.5 (t­¬ng øng m¸c bª t«ng 300) víi c¸c th«ng sè nh­ sau: + C­êng ®é nÐn däc trôc Rb=13MPa + C­êng ®é kÐo däc trôc Rbt=0.975MPa - §èi víi cÊu kiÖn phô cña kÕt cÊu (nh­ Thang bé, lanh t«, gi»ng t­êng…) sö dông bª t«ng cÊp ®é bÒn B20 (t­¬ng øng m¸c bª t«ng 250) víi c¸c th«ng sè nh­ sau: + C­êng ®é nÐn däc trôc Rb=11MPa + C­êng ®é kÐo däc trôc Rbt=0.83MPa - §èi víi líp v÷a lãt: sö dông bª t«ng cÊp ®é bÒn chÞu nÐn B7.5 (t­¬ng øng bª t«ng m¸c 100) Cèt thÐp trong bª t«ng cèt thÐp: - Cèt thÐp tr¬n fi <10: sö dông cèt thÐp AI hoÆc t­¬ng ®­¬ng, víi c¸c th«ng sè nh­ sau: + C­êng ®é tÝnh to¸n chÞu kÐo cèt thÐp däc: RS=225 MPa + C­êng ®é tÝnh to¸n chÞu kÐo cèt thÐp ®ai: RSW=175 MPa + C­êng ®é tÝnh to¸n chÞu nÐn: Tsc=225 MPa - Cèt thÐp gai 10 ≤ fi ≤ 18: sö dông cèt thÐp AII hoÆc t­¬ng ®­¬ng, víi c¸c th«ng sè nh­ sau: + C­êng ®é tÝnh to¸n chÞu kÐo cèt thÐp däc: RS = 280 MPa + C­êng ®é tÝnh to¸n chÞu kÐo cèt thÐp ®ai: RSW = 225 MPa + C­êng ®é tÝnh to¸n chÞu nÐn: Tsc= 280 MPa - Cèt thÐp gai