Mẫu dự án đầu tư xây dựng văn phòng làm việc, căn hộ cao cấp

LỜI MỞ ĐẦU Trong xu theá phaùt trieån ñoâ thò chung cuûa theá giôùi, moät khoâng gian sinh hoaït ña naêng ñaõ ñöôïc caùc nöôùc phaùt trieån xaây döïng caùch ñaây hôn nöûa theá kyû. Coøn caùc nöôùc trong khu vöïc Chaâu AÙ nhö Nhaät Baûn, Haøn Quoác, Trung Quoác, Thaùi Lan, Malaysia, Singapore,…… moâ hình nhöõng toaø cao oác keát hôïp giöõa khoâng gian hoaït ñoäng thöông maïi, khu vaên phoøng laøm vieäc, khu nhaø ôû, khu giao dòch taøi chính … laø khoâng gian ña naêng raát ñöôïc öa chuoäng vaø phaùt trieån. Nhöõng döï aùn khoâng gian ña naêng ñaõ taïo ñöôïc caùc dòch vuï hoã trôï laãn nhau. Khu vöïc vaên phoøng laøm vieäc, khu caên hoä cao caáp ñaõ taïo ra moät söï lieân keát phuø hôïp vôùi nhòp soáng ngaøy caøng phaùt trieån cuûa ñoâ thò hieän ñaïi. Maët khaùc caùc cao oác vaên phoøng laøm vieäc, caên hoä cao caáp khi quy hoaïch vaø xaây döïng ñeàu ôû nhöõng vò trí thuaän lôïi ôû caùc khu trung taâm ñoâng daân cö , ñaàu moái giao thoâng ñoâ thò, do vaäy ñaõ thu huùt ñöôïc nhieàu khaùch haøng quan taâm ñeán thò tröôøng rieâng vaø raát nhaïy caûm naøy. Naém baét ñöôïc nhu caàu vaø xu theá phaùt trieån cuûa moät thaønh phoá hieän ñaïi, taïi caùc thaønh phoá lôùn vaø caùc ñoâ thò hieän ñaïi ôû Vieät Nam ngaøy caøng coù nhieàu döï aùn daïng Khu vaên phoøng vaø caên hoä cao caáp ñaõ vaø ñang ñöôïc ñaàu tö nhö: Pasteur Court, Avalon Tower, Huøng Vöông Plaza, Khu caên hoä cao caáp vaø thöông maïi The Manor, Saigon Pearl…… Theo döï baùo vaø ñaùnh giaù cuûa caùc nhaø ñaàu tö , thò tröôøng ñaàu tö nhöõng toøa cao oác ña naêng Thöông maïi Dòch vuï, vaên phoøng laøm vieäc, caên hoä cao caáp seõ phaùt trieån maïnh taïi Vieät Nam cuõng nhö taïi Thaønh phoá Hoà Chí Minh. Döï aùn SONG DA TOWER naèm ôû trung taâm Quaän 3, laø moät trong nhöõng Quaän trung taâm cuûa Tp HCM, döï baùo veà nhu caàu nhaø ôû vaø vaên phoøng laøm vieäc raát khaû quan, laø yeáu toá khaúng ñònh Döï aùn SONG DA TOWER laø moät döï aùn ñaàu tö haáp daãn. PHẦN I: CHỦ ĐẦU TƯ VÀ CÁC VĂN BẢN PHÁP LÝ THỰC HIỆN DỰ ÁN I. CHUÛ ÑAÀU TÖ: Teân Doanh nghieäp : COÂNG TY COÅ PHAÀN ÑAÀU TÖ PHAÙT TRIEÅN SOÂNG ÑAØ . Ñòa chæ truï sôû : 14 Kyø Ñoàng – Phöôøng 9 – Quaän 3 – Tp. HCM Ñieän thoaïi : 08-8438504 Fax: 08-8438504 Soá hieäu taøi khoaûn : 431101.500092 taïi Ngaân haøng Noâng nghieäp & PTNT Chôï Lôùn. Maõ soá thueá : 0303255529 Ñaêng kyù kinh doanh soá ……… caáp ngaøy ….. thaùng ….. naêm….. CAÙC VAÊN BAÛN PHAÙP LYÙ TRÖÏC TIEÁP THÖÏC HIEÄN DÖÏ AÙN: - Luaät ñaát ñai ñaõ ñöïôc Quoác hoäi khoaù XI, kyø hoïp thöù 4 thoâng qua ngaøy 26/11/2003. - Nghò ñònh 181/2004/NÑ-CP ngaøy 29/10/2004 cuûa Thuû töôùng Chính phuû veà vieäc thi haønh Luaät Ñaát ñai. - Luaät Xaây döïng 16/2003/QH11 ngaøy 26/11/2003 cuûa Quoác hoäi khoaù 11 kyø hoïp thöù 4 - Nghò ñònh soá 16/2005/NÑ-CP ngaøy 07/02/2005 cuûa Chính phuû veà Quaûn lyù döï aùn ñaàu tö xaây döïng coâng trình. - Quyeát ñònh soá 1690 BXD/KH-ÑT ngaøy 14/11/1994 cuûa Boä tröôûng Boä Xaây Döïng giao cho Toång Coâng ty Soâng Ñaø laøm chuû ñaàu tö döï aùn Trung taâm giao dòch xaây döïng phía Nam. - Coâng vaên soá 1959/BXD-KHTK cuûa Boä Xaây Döïng ngaøy 23/11/2004 veà vieäc ñieàu chænh quy moâ döï aùn 14B Kyø Ñoàng, Phöôøng 9, Quaän 3, Tp.HCM. - Coâng vaên soá 194/TC-QLCS Cuûa Cuïc Quaûn Lyù Coâng Saûn – Boä Taøi Chính ngaøy 20/01/2005 veà vieäc chuyeån hình thöùc söû duïng ñaát töø thueâ ñaát sang giao ñaát cho Toång Coâng ty Soâng Ñaø taïi khu ñaát 14B Kyø Ñoàng, Phöôøng 9, Quaän 3, Tp.HCM. - Coâng vaên soá 27/BXD-KHTK cuûa Boä Xaây Döïng ngaøy 10/01/2005 veà vieäc ñoàng yù chuû tröông hôïp khoái kieán truùc giöõa döï aùn 14B vaø khu ñaát 14 Kyø Ñoàng, Phöôøng 9, Quaän 3, Tp.HCM. - Coâng vaên soá 330/QHKT-KT cuûa Sôû Quy hoaïch TPHCM ngaøy 15/02/2005 veà vieäc baùo caùo xin yù kieán UBND Tp.HCM veà kieán truùc quy hoaïch xaây döïng coâng trình Vaên phoøng laøm vieäc vaø caên hoä cao caáp taïi soá 14 vaø 14B Kyø Ñoàng, Phöôøng 9, Quaän 3, Tp.HCM. - Quyeát ñònh soá 2522/QÑ-UB ngaøy 25/05/2005 cuûa UBND TP.HCM veà vieäc cho pheùp Toång Coâng ty Soâng Ñaø ñöôïc chuyeån hình thöùc vaø muïc ñích söû duïng ñaát taïi soá 14B Kyø Ñoàng, Phöôøng 9, Quaän 3, Tp.HCM ñeå ñaàu tö xaây döïng vaên phoøng laøm vieäc vaø caên hoä cao caáp kinh doanh. - Nghò quyeát soá 142/TCT/HÑQT ngaøy 27/05/2005 cuûa Hoäi ñoàng Quaûn trò Toång coâng ty Soâng Ñaø V/v: Pheâ duyeät phöông aùn ñeàn buø giaûi phoùng maët baèng döï aùn Vaên phoøng laøm vieäc vaø caên hoä cao caáp taïi 14B Kyø Ñoàng. - Coâng vaên soá 7149/UBND-ÑT ngaøy 04/11/2005 cuûa UBND TP.HCM veà quy hoaïch kieán truùc coâng trình “Vaên phoøng laøm vieäc vaø caên hoä cao caáp taïi 14B Kyø Ñoàng – Phöôøng 9 – Quaän 3 – Tp.HCM” - Vaên baûn soá 193/QHKT-KT ngaøy 19/01/2006 cuûa Sôû Quy hoaïch – Kieán truùc veà vieäc: “YÙ kieán thoûa thuaän veà caùc chæ tieâu kieán truùc – quy hoaïch vaø toång maët baèng (1/200) coâng trình Vaên phoøng laøm vieäc vaø caên hoä cao caáp SONGDA TOWER”. - Chöùng thö tö vaán ñònh giaù baát ñoäng saûn ngaøy 19/01/2006 do Trung taâm kieåm ñònh baûn ñoà vaø tö vaán taøi nguyeân – moâi tröôøng thuoäc Sôû Taøi nguyeân – Moäi tröôøng Tp.Hoà Chí Minh phaùt haønh muïc ñích ñònh giaù : Xaùc ñònh giaù trò thò tröôøng ñeå noäp tieàn söû duïng ñaát vôùi muïc ñích söû duïng xaây döïng cao oác vaên phoøng vaø caên hoä. PHẦN II: SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐẦU TƯ I. SÖÏ CAÀN THIEÁT PHAÛI ÑAÀU TÖ: Vaán ñeà nhaø ôû, nhaát laø ôû caùc ñoâ thò lôùn nhö TP. Haø Noäi, TP. Hoà Chí Minh ñang laø vaán ñeà böùc xuùc. Trong khi ñoù vaán ñeà taêng daân soá caû veà töï nhieân vaø cô hoïc taïi caùc ñoâ thò lôùn, laøm cho vaán ñeà nhaø ôû caøng trôû neân gay gaét. Do vaäy, vaán ñeà phaùt trieån nhaø ô,û caûi thieän ñieàu kieän soáng vaø moâi tröôøng soáng cuûa ngöôøi daân, ñang ñöôïc nhaø nöôùc vaø caùc caáp caùc ngaønh heát söùc quan taâm. Tuy nhieân, trong ñieàu kieän kinh teá cuûa TP. Hoà Chí Minh, thu nhaäp bình quaân ñaàu ngöôøi taïi thaønh phoá laø töông ñoái cao vaø oån ñònh, neân vieäc phaùt trieån nhaø ôû ñang dieãn ra theo chieàu höôùng môùi. Nhu caàu cuûa thò tröôøng nhaø ôû laø caùc caên hoä coù thieát keá hieän ñaïi, thoaùng maùt vaø myõ quan, ñöôïc quaûn lyù bôûi nhöõng coâng ty chuyeân nghieäp trong vaø ngoaøi nöôùc. Ñaây laø daïng caên hoä cao caáp, ñöôïc xaây döïng cao taàng, coù nhieàu öu ñieåm hôn nhieàu so vôùi caùc daïng caên hoä ñöôïc xaây döïng trong thôøi gian tröôùc ñaây nhö: Khoâng nhöõng laø giaûi phaùp toát nhaát veà myõ quan ñoâ thò, khoâng gian kieán truùc maø coøn veà phöông dieän quaûn lyù haønh chính, xaõ hoäi. Taïo ñieàu kieän phaùt trieån heä thoáng haï taàng kyõ thuaät ñoâ thò theo tieâu chuaån hieän ñaïi, ñaûm baûo vieäc phaùt trieån ñoâ thò mang tính coäng ñoàng vaø xaõ hoäi hoaù cao. Vôùi nhöõng baøi hoïc veà xaây döïng nhaø chung cö ôû nöôùc ta trong thôøi gian tröôùc ñaây vaø vôùi kinh nghieäm phaùt trieån nhaø ôû cuûa caùc nöôùc trong khu vöïc, chuùng ta phaûi nghieân cöùu xaây döïng caùc chung cö cao taàng sao cho khoâng bò laïc haäu trong nhöõng naêm sau naøy, traùnh ñeå xaûy ra hieän töôïng phaù ñi xaây laïi vì khoâng phuø hôïp. Ñònh höôùng phaùt trieån quy hoaïch TP. Hoà Chí Minh ñeán naêm 2020 thaønh moät ñoâ thò vöøa hieän ñaïi vöøa coù baûn saéc daân toäc, laø trung taâm kinh teá, trung taâm giao dòch Quoác teá vaø du lòch lôùn nhaát cuûa caû nöôùc, coù vò trí chính trò quan troïng cuûa nöôùc ta ôû phía Nam vôùi caùc nöôùc trong khu vöïc vaø Quoác teá. Veà quy moâ daân soá cuûa thaønh phoá seõ vaøo khoaûng 10 trieäu ngöôøi, trong ñoù khu vöïc noäi thaønh ñöôïc khoáng cheá khoaûng 5 trieäu ngöôøi. Veà chæ tieâu söû duïng ñaát ñoâ thò : giao thoâng laø 20 – 22m2/ngöôøi, ñaát caây xanh laø 10 – 15 m2/ ngöôøi, ñaát xaây döïng coâng trình coâng coäng laø 5m2/ngöôøi. Coâng ty Coå phaàn ñaàu tö phaùt trieån Soâng Ñaø laø doanh nghieäp Nhaø nöôùc thuoäc Toång coâng ty Soâng Ñaø- Boä Xaây Döïng, coù Vaên phoøng taïi soá 14 Kyø Ñoàng – P.9 – Q.3 – Tp. HCM. Ñöôïc Toång coâng ty Soâng ñaø - Boä Xaây Döïng chaáp thuaän veà chuû tröông ñeå Coâng ty tieán haønh laäp baùo caùo nghieân cöùu khaû thi ñaàu tö xaây döïng döï aùn: “ Cao oác Vaên phoøng laøm vieäc – Caên hoä cao caáp” taïi khu ñaát soá 14B Kyø Ñoàng – P.9 – Q.3 – Tp. HCM ; ñöôïc UBND TP Hoà Chí Minh chaáp thuaän ñòa ñieåm xaây döïng vaø ñöôïc Sôû Quy hoaïch-kieán truùc thaønh phoá pheâ duyeät thoaû thuaän kieán truùc quy hoaïch, thieát keá sô boä cuûa coâng trình. Coâng ty Coå phaàn ñaàu tö phaùt trieån Soâng Ñaø ñaõ tieán haønh laäp baùo caùo nghieân cöùu khaû thi ñaàu tö xaây döïng cao oác SONGDA TOWER cao 14 taàng töông ñoái tieän nghi taïi soá 14B Kyø ñoàng – Phöôøng 9 – Quaän 3 – TP Hoà Chí Minh. Vieäc ñaàu tö xaây döïng cao oác nhaèm caùc muïc tieâu: Söû duïng quyõ ñaát moät caùch hieäu quaû nhaát, ñöa laïi thu nhaäp cho Coâng ty vaø taêng nguoàn thu cho Ngaân saùch Nhaø nöôùc. Taïo theâm dieän tích vaên phoøng tieän nghi, hieän ñaïi, ñaït tieâu chuaån quoác teá. Ñoùng goùp theâm vaøo quyõ nhaø ôû cuûa Thaønh phoá Hoà Chí Minh moät coâng trình nhaø ôû môùi vôùi ñaày ñuû cô sôû haï taàng ñoâ thò, ñaùp öùng moät phaàn nhaø ôû cuûa Nhaân daân; goùp phaàn phaùt trieån quy hoaïch Quaän 3 vaø TP Hoà Chí Minh theo höôùng ñoâ thò môùi ñaït caùc tieâu chuaån kyõ thuaät xaây döïng, moâi tröôøng vaø ñieàu kieän soáng cuûa ñoâ thò hieän ñaïi. Ñaây laø böôùc ñi ban ñaàu, taïo ñaø cho söï phaùt trieån cho Coâng ty Coå phaàn ñaàu tö phaùt trieån Soâng Ñaø. Taïo cô sôû ñeå ruùt kinh nghieäm, taïo tieàn ñeà cho vieäc ñaàu tö vaø phaùt trieån caùc döï aùn khaùc. Giaûi quyeát coâng aên vieäc laøm cho CBCNV cuûa Coâng ty vaø lao ñoäng ngoaøi xaõ hoäi. II. MUÏC ÑÍCH ÑAÀU TÖ 1. Teân döï aùn : Teân tieáng Vieät : Vaên phoøng laøm vieäc vaø caên hoä cao caáp SONG DA TOWER. Teân giao dòch : SONG DA TOWER. Ñòa chæ : Soá 14B Kyø Ñoàng – P.9 – Q.3 – Tp HCM. 2. Muïc tieâu döï aùn : Muïc tieâu döï aùn : Xaây döïng môùi moät toøa cao oác ñeå laøm Vaên phoøng laøm vieäc vaø coù 40 caên hoä cao caáp + 02 taàng haàm ñeå kinh doanh. 3. Quy moâ xaây döïng döï aùn : Döï aùn ñöôïc xaây döïng treân khu ñaát roäng 615,3m2. Toång dieän tích saøn XD: 6408 m2 Dieän tích 02 haàm chöùa xe: 1230,6 m2 Döï aùn goàm 2 khoâng gian chính laø : Khu vaên phoøng laøm vieäc ñöôïc boá trí ôû taàng treät, taàng löûng vaø laàu 1,2,3. Khu caên hoä cao caáp ñöôïc boá trí töø laàu 4 ñeán laàu 13. Ngoaøi ra, trong toaø nhaø coøn coù moät soá nhöõng tieän ích dòch vuï coâng coäng nhaèm phuïc vuï cho nhöõng cö daân soáng vaø laøm vieäc trong toøa nhaø. + Toaøn boä toaø nhaø coù 40 caên hoä vôùi toång dieän tích söû duïng: 3810 m2 + Dieän tích caùc caên hoä töø 78à110m2 + Khoái vaên phoøng vaø dòch vuï cho thueâ coù toång dieän tích: 1367,3 m2 + Taàng haàm coù söùc chöùa 10 xe hôi vaø khoaûng 115 xe gaén maùy. 4. Vò trí xaây döïng döï aùn : Vò trí xaây döïng döï aùn taïi khu ñaát soá 14B Kyø Ñoàng – P.9 – Q.3 – Tp HCM. PHẦN III: NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG BOÁI CAÛNH THÒ TRÖÔØNG VAØ ÑÒNH HÖÔÙNG PHAÙT TRIEÅN ÑOÂ THÒ CAÛ NÖÔÙC ÑEÁN NAÊM 2020: Trong thôøi kyø ñoåi môùi, vôùi nhöõng ñaëc thuø cuûa neàn kinh teá thò tröôøng theo ñònh höôùng xaõ hoäi chuû nghóa ñaõ cho chuùng ta nhöõng caùch nhìn toång theå hôn veà nhu caàu nhaø ôû, veà khaû naêng xaây döïng vaø phaùt trieån nhaø ôû ñeå ñaûm baûo cho xaõ hoäi “ñuû” nhaø ôû vaø töøng böôùc naâng cao tieän nghi ôû cho toaøn xaõ hoäi. Treân quan ñieåm ñoåi môùi laø ñieàu chænh lôïi ích cuûa Nhaø nöôùc, cuûa caùc thaønh phaàn kinh teá vaø caù nhaân. Söï thay ñoåi phöông thöùc tieâu thuï, söï phaùt trieån cuûa neàn kinh teá vaø vieäc xaây döïng moät chính saùch phuø hôïp veà moïi maët ñaõ kích thích söï taêng tröôûng nhanh choùng thò tröôøng nhaø ôû. Nhöõng chuyeån bieán gaàn ñaây veà thò tröôøng nhaø ôû coù nhieàu daáu hieäu tích cöïc. Ñoù laø haøng loaït caùc döï aùn xaây döïng chung cö ñaõ vaø ñang ñöôïc phaùt trieån, taïo cho thò tröôøng nhaø ôû ngaøy moät soâi ñoäng. Söï chuyeån bieán tích cöïc naøy khoâng chæ do cô caáu thaønh phaàn caên hoä hay tieän nghi ôû ñöôïc naâng leân, maø quan troïng hôn caû laø Nhaø nöôùc ñaõ baét ñaàu tìm moät chính saùch phuïc vuï kinh teá thò tröôøng nhaø ñaát toát hôn vaø maïnh meõ hôn. Nhaèm tieán tôùi söï hôïp lyù laâu daøi cho xaây döïng vaø phaùt trieån nhaø ôû noùi rieâng vaø toång theå kieán truùc ñoâ thò noùi chung, Nhaø nöôùc ñaõ ñaåy maïnh quyeát taâm phaùt trieån nhaø nhaø chung cö moät caùch toaøn dieän nhö moät troïng ñieåm cuûa chính saùch nhaø ôû ñoâ thò; kieåm soaùt toát quaù trình thöïc hieän, xaây döïng ñoàng boä töø haï taàng kyõ thuaät, haï taàng vaên hoùa xaõ hoäi ñeán bieän phaùp xaây döïng vaø quaûn lyù khu ôû sau xaây döïng, haïn cheá söû duïng quõy ñaát vaøo ñaàu tö caùc khu nhaø ôû chia loâ thuaàn tuyù ñeå giaønh ñaát phaùt trieån caùc khu ñoâ thò môùi hoaøn thieän hôn. Caùc daõy nhaø chia loâ chæ laø boä phaän nhoû, theâm vaøo ñoù laø caùc loâ ñaát daønh xaây döïng bieät thöï, ñieåm xuyeát caùc khoaûng troáng ñeå coù moät boá cuïc khoâng gian kieán truùc haøi hoøa, sinh ñoäng, gaây aán töôïng thaåm myõ cao cho khu chung cö. YÙ nghóa kinh teá xaõ hoäi cuûa vieäc xaây döïng vaø phaùt trieån nhaø ôû theo phöông phaùp coâng nghieäp laø xaây döïng nhanh, ñoàng boä, haï giaù thaønh saûn phaåm nhôø vaøo nhöõng tieán boä khoa hoïc kyõ thuaät cuûa ngaønh xaây döïng. Thaønh phoá Hoà Chí Minh laø moät ñoâ thò trung taâm caáp quoác gia coù baùn kính vuøng 30 – 50 km, giöõ chöùc naêng laø trung taâm kinh teá, trung taâm giao dòch quoác teá vaø du lòch cuûa caû nöôùc. Tuy nhieân cô sôû kinh teá – kyõ thuaät hoaëc ñoäng löïc phaùt trieån ñoâ thò nöôùc ta coøn yeáu, taêng tröôûng veà kinh teá chöa caân ñoái vôùi taêng tröôûng veà daân soá. Theo soá lieäu cuûa toång cuïc thoáng keâ, trong thôøi gian qua, toác ñoä taêng tröôûng kinh teá ñoâ thò trung bình haøng naêm laø 13 – 15%, moãi naêm giaûi quyeát vieäc laøm cho 1 trieäu lao ñoäng. Caû nöôùc vaãn trong thôøi kyø buøng noå daân soá, vôùi tyû leä taêng töï nhieân trung bình haøng naêm laø 2,18%. Ñaëc bieät tình traïng phaân boá daân cö khoâng ñoàng ñeàu giöõa caùc vuøng maø taäp trung vaøo Thaønh phoá, ñoä thò lôùn. Maät ñoä daân soá trung bình caû nöôùc laø treân 200 ngöôøi/km2, trong khi maät ñoä daân soá ôû Thaønh phoá Hoà Chí Minh treân 1000 ngöôøi/km2. Vieäc söû duïng ñaát noâng nghieäp vaøo muïc ñích xaây döïng ñoâ thò ñang laø moät nguy cô lôùn, phaàn lôùn ñaát söû duïng vaøo muïc ñích xaây döïng ñoâ thò ñeàu laø ñaát raát toát cho saûn xuaát noâng nghieäp. Neáu giöõ nguyeân tình traïng phaân boå daân cö hieän nay ôû nöôùc ta, thì quõy ñaát noâng nghieäp seõ giaûm ñi trung bình moãi naêm khoaûng 3800 ha. Veà haï taàng xaõ hoäi, dieän tích nhaø ôû taïi caùc ñoâ thò caû nöôùc môùi ñaït treân 80 trieäu m2 caùc loaïi, bình quaân 5,8 m2/ngöôøi. Tyû leä ñaát daønh cho giao thoâng nhaát laø giao thoâng tónh trong ñoâ thò lôùn môùi ñaït döôùi 5% ñaát ñoâ thò. Chæ tieâu ñaát daønh ñeå troàng caây xanh trong ñoâ thò quaù thaáp, trung bình môùi chæ ñaït 0,5 – 1,0 m2/ngöôøi. Veà toác ñoä taêng tröôûng daân soá vaø ñoâ thò hoùa hieän nay ôû nöôùc ta, naêm 1999 daân soá caû nöôùc gaàn 76 trieäu ngöôøi, trong ñoù coù khoaûng 15 trieäu ngöôøi laø daân ñoâ thò, chieám khoaûng 20% soá daân cuûa caû nöôùc. Taêng tröôûng daân soá ñoâ thò bình quaân haøng naêm 4,2%, vôùi soá taêng tuyeät ñoái laø 0,5 trieäu ngöôøi moãi naêm. Döï baùo ñeán naêm 2010 daân soá caû nöôùc laø 93 trieäu ngöôøi. Daân soá ñoâ thò trong giai ñoaïn naøy seõ taêng nhanh do yeáu toá taêng cô hoïc, döï kieán khoaûng 1,14 trieäu ngöôøi/naêm, töông öùng vôùi tyû leä taêng tröôûng khoaûng 6% trung bình haøng naêm, ñöa toång soá daân ñoâ thò caû nöôùc leân 30,4 trieäu ngöôøi chieám 33% soá daân caû nöôùc. Döï baùo ñeán naêm 2020 daân soá caû nöôùc laø 103 trieäu ngöôøi trong ñoù daân soá ñoâ thò laø 46 trieäu ngöôøi chieám 45% soá daân caû nöôùc. Döï kieán nhu caàu söû duïng vaø choïn ñaát xaây döïng ñoâ thò ñeán naêm 2010, ñaát ñoâ thò seõ laø 243 000 ha, chieám 0,74% dieän tích ñaát töï nhieân caû nöôùc. Dieän tích ñaát ñoâ thò taêng theâm laø 179 900 ha, trong ñoù döï kieán laáy töø quõy ñaát noâng nghieäp khoaûng 90 200 ha. Ñònh höôùng quy hoaïch toång theå phaùt trieån ñoâ thò caû nöôùc ñeán naêm 2020 ñuöïc xaây döïng treân moät soá quan ñieåm trong ñoù coù vieäc cho pheùp huy ñoäng moïi nguoàn voán ñeå caûi taïo vaø xaây döïng ñoâ thò treân cô sôû coi troïng vieäc giöõ gìn traät töï, kyû cöông, taêng cöôøng kieåm soaùt söï phaùt trieån ñoâ thò theo ñuùng qui hoaïch vaø phaùp luaät. Taän duïng toái ña ñaát troáng, ñaát hieän coù söû duïng laõng phí keùm hieäu quaû trong ñoâ thò. Moät trong nhöõng lónh vöïc öu tieân ñaàu tö phaùt trieån ñoâ thò laø phaùt trieån nhaø ôû ñoâ thò, ñaûm baûo caûi taïo vaø xaây döïng nhaø ôû naâng chæ tieâu bình quaân 8 m2 saøn/ngöôøi vaøo naêm 2002, 10 m2 saøn/ngöôøi vaøo naêm 2010 vaø 18 – 20 m2 saøn/ngöôøi sau naêm 2010, thoûa maõn nhu caàu ña daïng cuûa caùc ñoái töôïng xaõ hoäi, trong ñoù ñaëc bieät quan taâm giaûi quyeát nhaø ôû cho caùc ñoái töôïng chính saùch vaø thanh toaùn caùc khu nhaø oå chuoät trong ñoâ thò. Vieäc phaùt trieån nhaø ôû ñoâ thò thöïc hieän theo caùc döï aùn kinh doanh hoaëc trôï giuùp. ÑÒNH HÖÔÙNG PHAÙT TRIEÅN VAØ QUY HOAÏCH THAØNH PHOÁ ÑEÁN NAÊM 2020 Ñònh höôùng phaùt trieån quy hoaïch Thaønh phoá Hoà Chí Minh ñeán naêm 2020 trôû thaønh moät ñoâ thò vöøa hieän ñaïi vöøa coù baûn saéc daân toäc, laø moät trung taâm kinh teá, trung taâm giao dòch quoác teá vaø du lòch cuûa caû nöôùc, coù vò trí chính trò quan troïng cuûa nöôùc ta ôû phía Nam, vôùi caùc nöôùc trong khu vöïc vaø quoác teá. Veà quy moâ daân soá ñeán naêm 2020 vaø laâu daøi khoaûng 10 trieäu ngöôøi trong ñoù khoáng cheá khu vöïc noäi thaønh khoaûng 6 trieäu ngöôøi.Veà chæ tieâu söû duïng ñaát ñoâ thò bình quaân 100 m2/ngöôøi, trong ñoù ñaát giao thoâng laø 20 – 22 m2/ngöôøi, ñaát caây xanh laø 10 – 15 m2/ngöôøi vaø ñaát xaây döïng coâng trình coâng coäng laø 5 m2/ngöôøi. Caùc khu phaùt trieån môùi theo höôùng hieän ñaïi, vaên minh, beàn vöõng, taïo ra choã ôû, laøm vieäc vaø nghæ ngôi giaûi trí cho nhaân daân. III. TOÙM LÖÔÏC VEÀ HIEÄN TRAÏNG VAØ NHU CAÀU NHAØ ÔÛ TRONG CAÛ NÖÔÙC Theo thoâng tin töø Boä Xaây döïng, quyõ nhaø ôû ñoâ thò hieän nay coù khoaûng 10 trieäu m2 caàn phaù dôõ xaây döïng laïi ñang ñaët ra nhieàu vaán ñeà veà voán, di dôøi taùi ñònh cö. Ñoàng thôùi nhaø ôû do ngöôøi daân töï phaùt chieám ñeán 75% trong toång soá dieän tích nhaø ôû taêng theâm trong thôøi gian qua, vaø moät ñieàu deã nhaän thaáy laø söï thieáu ñoàng boä, veä sinh moâi tröôøng, caûnh quan khoâng ñaûm baûo. Vieäc caàn coù moät söï khuyeán khích ñaàu tö quy hoaïch nhaø ôû laø caáp thieát trong vieäc ñònh höôùng phaùt trieån ñoâ thò trong töông lai. Beân caïnh ñoù khuyeán khích caùc giaûi phaùp huy ñoäng nguoàn voán cuûa caùc toå chöùc, caù nhaân ñeå phaùt trieån thò tröôøng baát ñoäng saûn, nhaèm taêng nhanh quyõ nhaø ôû phuïc vuï nhu caàu böùc xuùc cuûa ngöôøi daân, phaán ñaáu ñaït chæ tieâu 9 –10 m2 saøn/ngöôøi. Baûng 1: Thoáng keâ nhu caàu nhaø ôû ñoâ thò toaøn quoác Ñoâ thò Hieän traïng 2005 2010 2020 Daân soá (tr.ng`) Nhaø ôû (tr. m2) Daân soá (tr.ng`) Nhaø ôû (tr. m2) Daân soá (tr.ng`) Nhaø ôû (tr. m2) Daân soá (tr.ng) Nhaø ôû (tr. m2) Haø Noäi 1,15 9,20 2,09 15,60 3,02 30,20 4,50 81,00 HCM 3,25 26,00 5,13 42,20 7,00 70,00 10,00 216,00 Haûi Phoøng 0,54 4,32 0,82 4,20 1,10 11,00 1,383 32,40 Vinh 0,13 1,04 0,19 1,70 0,25 2,50 0,30 6,84 Hueá 0,22 1,76 0,36 2,00 0,50 5,00 0,71 18,00 Ñaø Naüng 0,585 3,84 0,73 5,10 0,97 9,70 1,20 25,74 Bieân Hoøa 0,30 2,40 0,45 4,60 0,60 6,00 0,60 15,30 Caàn Thô 0,22 1,76 0,26 3,20 0,30 3,00 0,60 9,00 Tp Khaùc 8,41 67,28 12,52 57,10 16,60 166,00 26,707 423,72 Toång 14,70 117,60 22,55 135,70 30,40 304,00 46,00 828,00 Töø muïc tieâu söû duïng keát quûa ñieàu tra xaõ hoäi hoïc veà nhaø ôû nhaèm phuïc vuï cho nghieân cöùu thieát keá nhaø ôû ñaït ñöôïc keát quaû nhö mong muoán vaø phuø hôïp vôùi tieâu chí, nhu caàu chung cuûa xaõ hoäi, caùc taùc giaû ñaõ taäp hôïp caùc ñieàu tra nguyeän voïng ôû cuûa caùc ñoái töôïng daân cö trong caùc khu chung cö cao taàng, thaáp taàng, ñoái töôïng daân cö laø caùn boä coâng nhaân vieân vaø tö nhaân treân caùc phoá hieän ôû caùc daïng nhaø nhö : Bieät thöï, nhaø loâ, nhaø lieân keá môùi xaây döïng; Vôùi muïc tieâu ñieàu tra laø xaùc ñònh nhu caàu cuûa daân cö ñoâ thò öa thích loaïi caên hoä naøo, toå chöùc caên hoä ra sao, soá löôïng phoøng trong caên hoä, kích thöôùc khoâng gian cuûa caùc phoøng, vò trí nôi ôû, dieän tích bình quaân ñaàu ngöôøi v..v..Soá lieäu ñöôïc xöû lyù laøm taøi lieäu tham khaûo cho vieäc döï baùo phaùt trieån nhaø trong thôøi gian tôùi. Toùm löôïc veà keát quaû ñieàu tra veà caùc thoâng tin chung nhö sau : Baûng 2 : Keát quaû ñieàu tra côõ hoä gia ñình TT Soá ngöôøi trong hoä (ngöôøi) Tyû leä (%) 1 1 ¸ 2 15,4 2 3 ¸ 4 67,2 3 5 ¸ 6 14,4 4 > 6 3,0 Baûng 3 :Keát quaû ñieàu tra hieän traïng ôû TT Dieän tích saøn (m2/ngöôøi) Tyû leä (%) 1 Döôùi 4 5,0 2 4 ¸ 6 26,4 3 6 ¸ 8 35,0 4 8 ¸ 10 20,2 5 Treân 10 13,4 Baûng 4: Loaïi nhaø vaø vò trí nôi ôû TT Loaïi nhaø Vò trí Tyû leä (%) 1 Chung cö cao taàng ñuû tieän nghi Gaàn trung taâm 65,0 2 Nhaø lieàn keà, chia loâ Ven ñoâ 26,2 3 Bieät thöï Ngoaïi oâ 8,8 Baûng 5: Söï löïa choïn giöõa vò trí vaø dieän tích ôû TT Vò trí vaø dieän tích ôû Tyû leä (%) 1 Chaät vaø cao hôn nhöng gaàn trung taâm 68,4 2 Roäng raõi, coù saân vöôøn, ôû ven ñoâ 31,6 Baûng 6 : Hình thöùc sôû höõu caên hoä trong nhaø chung cö TT Hình thöùc sôû höõu caên hoä Soá hoä ñieàu tra Tyû leä (%) 1 Thueâ 276 62,2 2 Mua traû daàn 93 20,8 3 Mua traû heát moät laàn 76 17,0 4 Toång 445 100 Töø caùc thoâng soá ñieàu tra sô boä treân coù theå ñaùnh giaù toång quan vaán ñeà nhö sau: Daân cö thuoäc thaønh phaàn caùn boä coâng nhaân vieân laøm vieäc mang tính chaát laøm coâng aên löông, öa thích chung cö toå chöùc theo kieåu tieåu khu hay khu phoá nhaø ôû, nhöng caàn coù cô sôû haï taàng toát vaø dòch vuï ñaày ñuû. Quan ñieåm veà ñòa ñieåm thieân veà xu höôùng nhaø ôû chung cö gaàn trung taâm vaên hoùa, thöông maïi, thuaän tieän giao thoâng. CHÆ TIEÂU VEÀ NHAØ ÔÛ THEO KEÁT QUAÛ ÑIEÀU TRA MÖÙC SOÁNG DAÂN CÖ NAÊM 2000 – 2002 CUÛA THAØNH PHOÁ HOÀ CHÍ MINH: Baûng 7: Sôû höõu nhaø ôû taïi Tp.HCM 1 Tæ leä hoä coù sôû höõu nhaø Chung 96,3% 2 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 Nguoàn goác sôû höõu -Thöøa keá -Mua cuûa Nhaø nöôùc -Caùc toå chöùc xaõ hoäi caáp -Caù nhaân tö nhaân caáp -Mua cuûa caù nhaân/tö nhaân -Töï laøm 100% 20,00% 9,87% 3,12% 2,08% 38,96% 25,97% Baûng 8: Cô caáu nhaø ôû taïi Tp.Hoà Chí Minh STT Chung 1 Nhaø ôû kieåu bieät thöï 0,5% 2 Nhaø/caên hoä cao taàng kheùp kín 6,0% 3 Nhaø/caên hoä cao taàng khoâng kheùp kín 6,5% 4 Nhaø/caên hoä thaáp taàng kieân coá 20,3% 5 Nhaø baùn kieân coá 49,8% 6 Nhaø taïm vaø khaùc 17,0% Baûng 9: Dieän tích nhaø ôû taïi Tp.Hoà chí Minh STT Chung 1 Dieän tích nhaø bình quaân hoä (m2) 113,24 2 Dieän tích söû duïng bình quaân nhaân khaåu (m2) 15,16 3 Tæ leä hoä coù dieän tích söû duïng bình quaân nhaân khaåu döôùi 10 m2/ngöôøi 30,25% Baûng 10: Caùc chæ tieâu veà giaù trò taøi saûn taïi Tp Hoà Chí Minh STT Trieäu ñoàng 1 Giaù trò ñoà duøng sinh hoaït bình quaân hoä 26,91 2 Giaù trò ñoà duøng sinh hoaït bình quaân nhaân khaåu 5,79 3 Giaù trò nhaø vaø ñaát bình quaân hoä 292,478 4 Giaù trò nhaø vaø ñaát bình quaân nhaân khaåu 62,932 5 Giaù trò toaøn boä taøi saûn bìh quaân hoä gia ñình 556,145 6 Giaù trò taøi saûn bình quaân nhaân khaåu 119,665 Keát quaû ñieàu tra thò tröôøng cho thaáy veà ñieàu kieän nhaø ôû cuûa daân cö Thaønh phoá Hoà Chí Minh trong giai ñoaïn 2000 - 2005 cho thaáy: trong moät thôøi gian dieän tích nhaø ôû bình quaân treân ñaàu ngöôøi khoâng taêng nhieàu. Nhöng chaát löôïng nhaø ôû ñaõ ñöôïc caûi thieän ñaùng keå. Tyû leä hoä coù nhaø taïm bôï naêm 1995 ôû noäi thaønh laø 18,4%, ngoaïi thaønh laø 42,4%, sau naêm 2000 tyû leä nhaø taïm ôû noäi thaønh giaûm coøn 8,3%, nhöng ôû ngoaïi thaønh laïi taêng leân chuùt ít laø 43%. Naêm 1995, tyû leä nhaø baùn kieân coá ôû ngoaïi thaønh laø 55,6%, ôû noäi thaønh laø 52,8%, sau naêm 2000 tyû leä nhaø baùn kieân coá ôû ngoaïi thaønh giaûm coøn 47%, ôû noäi thaønh coøn 50,7%. Ñaëc bieät tyû leä nhaø cao taàng ôû noäi thaønh cuõng taêng leân ñaùng keå töø 7,2% naêm 1995 leân 16,7% naêm 2000. V. DÖÏ BAÙO VEÀ SOÁ CAÀU: Tình hình chung. Thöïc traïng phaùt trieån cuûa Thaønh phoá Hoà Chí Minh trong nhöõng naêm gaàn ñaây cho thaáy ñaây laø moät ñoâ thò cöïc lôùn, coù toác ñoä ñoâ thò hoùa cao, nhu caàu ñaàu tö trong nöôùc vaø nöôùc ngoaøi taêng nhanh. Tuy nhieân quaù trình ñoâ thò hoùa töï phaùt vaø chaép vaù daãn ñeán maát caân ñoái nghieâm troïng trong cô caáu söû duïng maët baèng laõnh thoå, trong phaùt trieån cô sôû haï taàng. Möùc taêng daân soá cao vaø quaù taäp trung vaøo moät soá khu vöïc (coù quaän maät ñoä daân cö