Mẫu dự án đầu tư xây dựng khu chung cư thương mại dịch vụ hoàng gia Khải Hoàn

THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH CÔNG TY TƯ VẤN ĐẦU TƯ XÂY DƯNG VÀ QLDA HOÀNG GIA ANH ---o0o--- DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU CHUNG CƯ THƯƠNG MẠI DỊCH VỤ HỒNG GIA KHẢI HỒN ĐỊA ĐIỂM: 311 AN DƯƠNG VƯƠNG-KHU PHỐ 5 PHƯỜNG AN LẠC-Q.BÌNH TÂN-TP.HỒ CHÍ MINH CHỦ ĐẦU TƯ: CƠNG TY CP SX GIẦY KHẢI HỒN ĐƠN VỊ LẬP BÁO CÁO : CƠNG TY CP TƯ VẤN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG VÀ QUẢN LÝ DỰ ÁN HỒNG GIA ANH THÁNG 7 NĂM 2007. THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH CÔNG TY TƯ VẤN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG VÀ QLDA HOÀNG GIA ANH ---o0o--- DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU CHUNG CƯ THƯƠNG MẠI DỊCH VỤ HỒNG GIA KHẢI HỒN ĐỊA ĐIỂM: 311 AN DƯƠNG VƯƠNG-KHU PHỐ 5 PHƯỜNG AN LẠC-Q.BÌNH TÂN-TP.HỒ CHÍ MINH CHỦ ĐẦU TƯ: CƠNG TY CP SX GIẦY KHẢI HỒN ĐƠN VỊ LẬP BÁO CÁO : CƠNG TY CP TƯ VẤN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG VÀ QUẢN LÝ DỰ ÁN HỒNG GIA ANH ĐƠN VỊ TƯ VẤN CHỦ ĐẦU TƯ GIÁM ĐỐC GIÁM ĐỐC THÁNG 7 NĂM 2007. MỤC LỤC BÁO CÁO NGHIÊN CỨU KHẢ THI DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CHUNG CƯ THƯƠNG MẠI DỊCH VỤ HỒNG GIA-KHẢI HỒN GIỚI THIỆU CHUNG DỰ ÁN HÌNH THỨC ĐẦU TƯ HỒ SƠ PHÁP LÝ HIỆN TRẠNG HẠ TẦNG KỸ THUẬT ĐÁNH GIÁ CHUNG NỘI DUNG DỰ ÁN Chủ đầu tư Phương án bố trí mặt bằng Giải pháp kiến trúc – kết cấu – thiết bị. Phương án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật. Đền bù giải tỏa & thực hiện nghĩa vụ tài chính Khái tĩan vốn đầu tư. Nguồn vốn Hiệu quả dự án Tồng thu – Giá bán nhà Hình thức tổ chức thực hiện dự án. KẾT LUẬN Phụ lục: Các văn bản và phụ lục liên quan CHƯƠNG I: CƠ SỞ LẬP DỰ ÁN Dự án được lập dựa trên các cơ sở sau: Quyết định số 123/1998/QĐ-TTg ngày 10/07/1998 của Thủ tướng Chính phủ về việc phê duyệt điều chỉnh QH chung TP.Hồ Chí Minh đến năm 2020. Quyết định số 6859/QĐ-UB-QLĐT ngày 21/12/1998 của Ủy ban nhân dân Tp. HCM về việc phê duyệt điều chỉnh quy họach …………………………. Căn cứ Luật Xây dựng 2003. Căn cứ Nghị định 16/2004-CP về Quản lý dự án Đầu tư XDCB. Căn cứ Luật đầu tư 2006, Căn cứ nghị định 108/2006/NĐCP về hướng dẫn Luật đầu tư. Quy chuẩn xây dựng Việt Nam năm 1997. Căn cứ Cơng văn số 15917/KTST.T.QH ngày 09/08/1997 của Kiến trúc sư Trưởng Thành phố, phê duyệt quy hoạch khu dân cư phía Nam Hùng Vương, quận Bình tân. Căn cứ Quyết định số 1184/QD-UBND ngày 28/3/2006 của Ủy Ban Nhân Dân Quận Bình Tân về việc điều chỉnh quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/2000, khu dân cư phía nam Hùng Vương, thuộc Quận Bình Tân. Căn cứ cơng văn số 634/UBND-QLĐT ngày 06/6/2007 của UBND quận Bình Tân, về ý kiến quy hoạch khu 311 An dương vương, F.An Lạc, Quận Bình Tân. Căn cứ văn bản xin đầu tư số 126/CVKH ngày 10/7/2007 của Cơng ty CP SX Giày Khải Hồn, về việc di dời Nhà xưởng và đầu tư xây dựng khu dân cư tại số 311 An dương Vương, KP 5, phường An Lạc, Quận Bình Tân. Căn cứ cơng văn số 754/UBNĐQLĐT ngày 23/7/2007, của UBND Quận Bình Tân, về việc thống nhất chủ trương đầu tư, và hướng dẫn thủ tục Đầu tư khu Dân cư-Chung cư 311 An dương Vương, KP 5, Phường An Lạc, Quận Bình tân. Những căn cứ trên là cơ sở cho thấy mục đích đầu tư là hịan tịan phù hợp với chủ trương của Nhà nước, của UBND Thành phố và địa phương.  CHƯƠNG II: SỰ CẦN THIẾT ĐẦU TƯ MỤC ĐÍCH YÊU CẦU CỦA DỰ ÁN Nhà ở là một trong những nhu cầu cơ bản của người dân, đối với các đơ thị lớn như TP.HCM, nhà ở cịn liên quan đến một loạt cácvấn đề như chính trị - kinh tế - xã hội – mơi trường và mỹ quan đơ thị. Trong chiến lược tổng thể phát triển kinh tế - xã hội, nhà ở được xem là một trong những nội dung quan trọng được Đảng bộ và chính quyền Thành phố quan tâm chỉ đạo. Tp.HCM là trung tâm kinh tế, khoa học kỹ thuật, văn hĩa, xã hội lớn của cả nước, với diện tích tự nhiên là 205.849ha. Dân cư tập trung cao ở các quận trung tâm, bình quân trên 18.000người/km2, cĩ nhiều khi trên 50.000người/km2, các quận ven Thành phố cĩ mật độ dưới 10.000người/km2. Theo báo cáo của Sở Địa chính nhà đất trong Hội thảo quản lý chất lượng đầu tư, xây dựng và sử dụng chung cư tháng 05/2002, tịan thành phố cĩ 1.007.021 căn nhà với diện tích quỹ nhà là 52.711.338m2. Trong đĩ cĩ 17 quận nội thành chiếm 812.596 căn tương ứng 80.7% tổng quỹ nhà với diện tích 46.562.338m2 tương ứng 86.5% diện tích quỹ nhà. Ngịai ra tình trạng nhà ở tại nhiều khu vực trong Thành phố rất khĩ khăn, 30% số dân hiện ở dưới mức 4m2/người. Trong tổng số nhà nĩi trên, cĩ đến 74.877 căn là nhà lụp xụp rách nát với diện tích 5.921.620m2 xen cài trong các khu dân cư, xây cất bằng vật liệu tạm bợ, dễ bị sụp đổ, dễ cháy, khơng cĩ nhà vệ sinh, khơng cĩ tiện nghi tối thiểu cho cuộc sống, khơng đảm bảo điều kiện vệ sinh mơi trường. Hơn nữa, Thành phố cịn chịu cảnh 25.044 căn nhà với diện tích 555.088m2 ở các chung cư cĩ tỷ lệ hư hỏng cao với 7.050 căn hộ ở của chung cư cần phải phá dỡ xây mới. Phần lớn dân cư sống ở đây đều cĩ ngườn thu nhập rất thấp, ít cĩ hoặc khơng cĩ khả năng tích lũy để tự tạo dựng chỗ ở. Thêm vào đĩ dân nội thành sống rất chen chúc, chật hẹp. Trong lúc đĩ, người dân nơng thơn để ra thành thị tìm việc là ngày càng tăng, cộng thêm dân nhập cư từ các tỉnh khác cùng tìm về thành phố, khiến nhu cầu nhà ở ngày càng bức bách. Chính vì muốn dân cư từ nội thành ra ngọai thành theo đúng chỉ đạo của Chính phủ, Thành phố đã quy họach nhiều khu dân cư tập trung ở ngọai thành, thành lập thêm các quận mới và xây dựng chương trình giảm dân nội thành với các đểm dân cư tập trung tại huyện Bình Chánh, Bình Tân, Hĩc Mơn, Nhà Bè, Thủ Đức, Quận 7, Quận 2, Quận 8, Quận 9, … Mục đích xây dựng dự án khu chung cư cao tầng Hồng Gia Khải Hồn, là nhằm phục vụ chương trình nhà ở cho mọi đối tượng cĩ nhu cầu nhà ở của nhân dân Thành phố. Do vậy chủ trương cụ thể của dự án là: Tập trung xây dựng chung cư, khơng phân lơ bán nền. Triển khai các giải pháp nâng cao chất lượng xây dựng, giảm giá thành sản phẩm, Quan tâm đến các giải pháp về quy họach và kiến trúc sao cho nâng cao giá trị chung cư, cải thiện mơi trường, tạo điều kiện sống cĩ chất lượng tốt, đầy đủ tiện nghi. Việc xây dựng dự án khu chung cư cao tầng trên địa bàn Quận Bình Tân, là thuận thuận lợi và cần thiết vì: Thực hiện việc quy họach cải tạo và xây dựng Quận Bình tân đến năm 2010 đã được UBND TP.HCM chấp thuận, gĩp phần vào việc đơ thị hĩa của Thành phố. Phục vụ chương trình nhà ở cho mọi đối tượng cĩ nhu cầu. Cải tạo vệ sinh mơi trường cho khu dân cư hiện hữu, … THỊ TRƯỜNG Theo báo cáo quy họach “Quy họach tổng thể phát triển kinh tế, xã hội TP.HCM đến năm 2010” của UBND Thành phố đã được Hội đồng nhân dân Thành phố thơng qua với mục tiêu phấn đấu nâng tổng diện tích quỹ nhà ở của Thành phố đạt 103.000.000 m3 nhà ở, đưa diện tích bình quân đầu người dân Thành phố hiện nay từ 10.27m2/người lên 14.2m2/người, từ nay đến năm 2010 mỗi năm cần xây dựng 5.000.000m2 nhà ở, tương đương 10.000 – 15.000 căn hộ cho người cĩ nhu cầu. Hiện tại, thành phố cũng đã triển khai bốn chương trình xây dựng nhà ở đến năm 2010: Một là, xây dựng quỹ nhà ở cho các đối tượng thu nhập thấp Di dời tái định cư 25.044 hộ dân Nâng cấp khu nhà lụp xụp (phần hạ tầng kỹ thuật) 50.000 hộ Xây dựng quỹ nhà lưu trú cho cơng nhân khu cơng nghiệp trập trung, khu chế xuất thuê: 30.000 căn. Xây dựng ký túc xá cho sinh viên, học sinh. Xây dựng quỹ nhà ở cho cán bộ cơng chức hành chánh sự nghiệp lực lượng vũ trang: 40.000 căn Xây dựng quỹ nhà cho diện chính sách và gia đình quá nghèo, neo đơn: 15.000 căn Hai là, Phá dỡ xây mới chung cư hư hỏng nặng: 7.050 hộ Cải tạo, sửa chữa nâng cấp nhà ở: 185.185 căn. Ba là, xây dựng và nâng cấp nhà ở khu vực nơng thơn ngọai thành, dự kiến khỏang: 40.000 căn Bốn là, phát triển các khu dân cư mới và kinh doanh nhà ở cho tất cả các đối tượng cĩ nhu cầu đến năm 2010 và các năm kế tiếp: 561.756 căn. Như vậy, việc phát triển xây dựng các khu chung cư cao tầng, kết hợp trung tâm thương mại dịch vụ ở Khu phố 5, phường An Lạc, quận Bình Tân, sẽ đáp ứng một phần nhỏ nhu cầu thị trường hiện nay và khả năng tiêu thụ hết số căn hộ trên là khả thi. Tĩm lại, việc đầu tư xây dựng Chung cư Thương mại dịch vụ Hồng Gia-Khải Hồn là hợp lý vì nhằm phục vụ các mục tiêu sau: Xây dựng quỹ nhà ở trả gĩp và cho thuê phục vụ rộng rãi cho mọi đối tượng cĩ nhu cầu trên địa bàn Quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh. Cải thiện điều kiện sống của nhân dân lao động trong khu vực. Thực hiện quy họach cải tạo và xây dựng Quận Bình Tân đã được UBND Thành phố Hồ Chí Minh chấp thuận, gĩp phần vào việc đơ thị hĩa vùng ven của Thành phố. CHƯƠNG III: ĐỊA ĐIỂM XÂY DỰNG VÀ KHU VỰC HIỆN TRẠNG DỰ ÁN I. VỊ TRÍ GIỚI HẠN KHU ĐẤY DỰ ÁN 1.1 Địa điểm xây dựng dự án Bản đồ địa chính tỷ lệ 1/500 1.2 Vị trí – Giới hạn khu đất Vị trí khu đất đầu tư xây dựng : Số 311 An dương Vương, khu phố 5, phường An Lạc, Quận Bình Tân, Thành phố Hồ chí Minh. Diện tích khu đất : 9275m2 Giới hạn khu đất Phía Đơng: Giáp đường An dương Vương. Phía Tây: Giáp đường đất khu dân cư hiện hữu. Phía Nam: Giáp khu dân cư Lý chiêu Hồng. Phía Bắc: Giáp đường đất khu dân cư hiện hữu. Hiện trạng khu vực: là khu nhà xưởng của Cơng ty Cổ phần sản xuất giày Khải Hồn, xung quanh là khu dân cư hiện hữu và khu quy hoạch dân cư mới, đây chính là yếu tố thuận lợi để cơng ty nhanh chĩng xúc tiến thực hiện dự án. ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN Địa hình: Khu đất tương đối thấp, bằng phẳng, Chiều cao trung bình đường hẻm trong khu dân cư hiện hữu cĩ cao độ từ 0.8m đến 1.2m; So với khu vực xung quanh, khu đất cĩ độ thấp trung bình khoảng -1.2m so với mặt đường hiện hữu. Khí hậu thủy văn 1.2.1 Đặc điểm chung về khí hậu: Nằm trên địa bàn Tp.HCM, đều kiện khí tượng thủy văn Quận Bình Tân mang các đặc tính đặc trưng của khí hậu miền Nam Việt Nam, với những tính chất và đặc điểm sau: khí hậu thuộc phân vùng IVb, vùng khí hậu IV của cả nước. Nằm hịan tịan vào vùng khí hậu nhiệt đới giĩ mùa cận xích đạo. Trong năm cĩ hai mùa rõ rệt: mùa khơ và mùa mưa. Mùa mưa: từ tháng 5 đến tháng 11 Mùa khơ: từ tháng 12 đến tháng 04 năm sau. Cĩ tính ổn định cao, những diễn biến khí hậu từ năm này qua năm khác ít biến động, khơng cĩ thiên tai do khí hậu. Khơng gặp thời tiết khắc nghiệt quá lạnh (thấp nhất khơng dưới 130C) hoặc quá nĩng (cao nhất khơng quá 400C). Khơng cĩ giĩ tây khơ nĩng, ít cĩ trường hợp mưa lớn (lượng mưa ngày cực đại khơng quá 200mm), hầu như khơng cĩ bão. 1.2.2 Nhiệt độ khơng khí Nhiệt độ trung bình tháng và năm Cả năm 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 270C 25.8 26.7 27.9 29.0 28.1 27.3 26.8 27.0 26.6 26.6 26.4 25.6 Các đặc trưng nhiệt độ được ghi trong bảng sau Các yếu tố đặc trưng nhiệt độ khơng khí Trị số (00C) Nhiệt độ trung bình năm 270C Nhiệt độ trung bình tháng cao nhất 290C – tháng 04 Nhiệt độ cao tuyệt đối 400C – tháng 04/1912 Nhiệt độ trung bình tháng thấp nhất 210C – tháng 01 Nhiệt độ thấp tuyệt đối 13.80C – tháng 01/1937 Biên độ trung bình năm 3.40C Biên độ trung bình ngày 8.80C 1.2.3. Mưa Mưa theo mùa rõ rệt Mùa mưa: từ tháng 05 đến tháng 11 chiếm 81.4% lượng mưa   Mùa khơ: từ tháng 12 đến tháng 04 năm sau chiếm 18.6% lượng mưa   Bảng phân bố lượng mưa và ngày mưa trong năm LƯỢNG MƯA (mm) 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 Năm 1979 15 3 12 43 223 327 309 271 338 203 120 55 154 ngày 2 1 2 5 17 22 23 21 22 20 12 7 Các đặc trưng chế độ mưa Các yếu tố đặc trưng chế độ mưa Trị số (mm) ngày, 0C Lượng mưa trung bình năm 1979 Số ngày mưa trung bình năm 154 ngày Lượng mưa trung bình tháng lớn nhất 380C tháng 09 Số ngày mưa trung bình tháng lớn nhất 320C tháng 09 Lượng mưa trung bình tháng nhỏ nhất Tháng 03 Số ngày mưa trung bình tháng nhỏ nhất Tháng 01 Số ngày mưa trên 50mm 4 ngày Lượng mưa ngày cực đại 127 mm Lượng mưa tháng cực đại 603 mm Lượng mưa năm cực đại 2,718 mm Lượng mưa năm cực tiểu 1,553 mm Trong mùa mưa phần lớn lượng mưa xảy ra sau 12h00 trưa, tập trung nhất từ 14h00 đến 17h00 và thừơng mưa ngắn chỉ 1 đến 3giờ. Lượng mưa ngày <20mm, chiếm 81.4% tổng số ngày mưa trong năm Lượng mưa ngày từ 20mm – 50mm, chiếm 15% Lượng mưa ngày > 50mm, chiếm 4ngày/năm Lượng mưa ngày > 100m, chỉ cĩ 0.6ngày/năm. 1.2.4. Độ ẩm khơng khí Độ ẩm khơng khí tương đối, trung bình tháng cao nhất, thấp nhất Độ ẩm (%) 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 Trung bình 77 74 74 76 83 86 87 86 87 87 84 81 Cao nhất 99 99 99 99 99 100 100 99 100 100 100 100 Thấp nhất 23 22 20 21 33 30 40 44 43 40 33 29 1.2.5.Bốc hơi Lượng bốc hơi cao nhất ghi nhận được: 1.223,3mm/năm (năm 1990) Lượng bốc hơi nhỏ nhất ghi nhận được: 1.136mm/năm (năm 1989) Lượng bốc hơi hằng năm tương đối lớn: 1.399mm/năm Các tháng cĩ lượng bốc hơi cao thừơng ghi nhận được vào mùa khơ (5-6mm/ngày) Các tháng cĩ lượng bốc hơi thấp thừơng ghi nhận được vào mùa khơ (2-3mm/ngày) Lượng bốc hơi bình quân ngày trong các tháng Tháng 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 Lượng nước bốc hơi ngày (mm) 4.4 5.2 5.8 5.5 3.8 3.3 3.3 3.3 2.7 2.4 2.9 3.5 Do lượng nước bốc hơi lớn trong mùa khơ, lượng nước thiếu thụ nghiêm trọng gây khĩ khăn cho cấp nước, nhất là các vùng dân cư chưa được cấp nước máy. Cán cân nước trong tháng Tháng 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 Cán cân nước 162 195 235 213 20 138 128 107 189 128 -21 -98 1.2.6. Chế độ giĩ Phân bố tần suất giĩ theo hướng thịnh hành (%) Hướng giĩ thịnh hành Tần suất Thời kỳ (tháng) 1 - 3 4 - 6 7- 9 10 – 12 Hướng chính Đơng Nam 22 Đơng Nam 39 Tây Nam 66 Tây Nam 25 Hứơng phụ Đơng 20 Nam 37 Tây 9 Bắc 15 Tháng Hướng giĩ chủ đạo Tốc độ trung bình (m/s) Tần suất lặng giĩ (%) Hướng giĩ mạnh nhất Tốc độ giĩ mạnh nhất (m/s) 1 Đơng 2.4 9.0 Đơng 12 2 Đơng Nam 3.8 7.9 Đơng Nam 13 3 Đơng Nam 3.8 5.3 Đơng Nam 13 4 Đơng Nam 3.8 5.6 Đơng Nam 16 5 Nam 3.3 9.3 Đơng Nam 21 6 Tây Nam 3.9 10.9 Tây, Tây Nam 36 7 Tây Nam 3.7 10.3 Tây 21 8 Tây Nam 4.5 9.2 Tây 24 9 Tây Nam 3.0 4.1 Tây 20 10 Tây 2.3 14.6 Tây Bắc 6 11 Bắc 2.3 13.0 Tây Bắc 18 12 Bắc 2.4 8.6 Đơng Bắc 17 Tốc độ lớn nhất được ghi nhận là 36m/s (năm 1971) 1.2.7.Thời gian chiếu sáng bức xạ mặt trời Thời gian chiếu sáng Tháng 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 Ngày 11.67 11.94 12.25 12.50 12.63 12.58 12.37 12.08 11.79 11.59 11.59 11.38 Bức xạ mặt trời (Kcal/cm2/tháng) Tháng 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 Kcal/cm2/tháng 11.7 11.7 14.2 13.3 11.6 12.1 12.2 10.6 10.8 10.8 10.8 10.9 1.2.8. Mây Lượng mây trung bình Tháng 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 Lượng mây trung bình 5.5 4.6 4.9 5.8 7.2 7.8 8.2 7.9 8.2 7.4 6.8 8.6 1.2.9. Nắng Số giờ nắng trong ngày phụ thuộc vào lượng mây, vì vậy trong các tháng mùa mưa số giờ nắng giảm đi và tăng dần vào mùa khơ Số giờ nắng trong tháng của năm Tháng 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 Giờ nắng 7.6 8.4 8.6 8.0 6.2 6.1 5.6 5.6 5.4 5.9 6.4 7.0 2. Các hiện tượng thời tiết đáng chú ý Giơng: Khu vực thuộc các vùng nhiều giơng, trung bình cĩ 138 ngày cĩ giơng. Tháng cĩ nhiều giơng là tháng 5 với 22 ngày. Bão: Khu vực cĩ ít bão, trong 55 năm qua quan sát chỉ cĩ 8 cơn bão đổ bộ vào vùng biển Nam Bộ. Bão nếu cĩ chỉ xuất hiện vào tháng 11,12 và khơng gây thiệt hại đáng kể (trừ vùng ven biển). HIỆN TRẠNG HẠ TẦNG KỸ THUẬT 1. Hiện trạng sử dụng đất Hiện trạng sử dụng đất hiện nay là đất nhà xưởng, đang hoạt động. Chấp hành chủ trương của Thành phố về di dời các cơ sở gây ơ nhiễm ra khỏi Nội thành, doanh nghiệp cĩ kế hoạch di chuyển nhà xưởng ra ngoại ơ, và chuyển cơng năng mặt bằng sang xây dựng chung cư, phục vụ nhu cầu của Thành phố và Người dân trong khu vực, đồng thời phục vụ nhu cầu căn hộ cho thuê của lực lượng cơng nhân của Cơng ty. 2. Hiện trạng về giao thơng Nằm kế cận khu đất xây dựng hiện nay đã cĩ tuyến đường An dương Vương dự kiến với lộ giới 32 m. Đây chính là đường giao thơng chính trong khu vực, nối liến quận 6, 8, Bình Tân. 3. Hiện trạng cấp nước Hiện nay vì là khu dân cư mới phát triển nên chưa cĩ hệ thống nước máy đủ đáp ứng nhu cầu sinh họat. Khi dự án được chính thức đầu tư, cơng ty sẽ cĩ kế họach xin cấp nước máy của TP lấy từ đường An dương Vương. 4. Hiện trạng cấp điện Hiện tại khu vực đã cĩ hệ thống điện hạ thế phục vụ cho nhu cầu sản xuất, và các khu dân cư ,các cơ sở kinh tế tại đây, cơng suất trạm hạ thế hiện hữu 1000Kva, phù hợp với nhu cầu phụ tải của khu dân cư sau này. 5. Hiện trạng thĩat nước Hiện tại đang sử dụng hệ thống thĩat nước ngầm cơng cộng, và chủ yếu thĩat nước mưa theo mương lộ thiên ra ruộng hiện hữu và theo độ dốc của địa hình ra kênh rạch, ngịai ra cịn thấm thĩat nước mặt tự nhiên. 6. Hiện trạng nền, thủy văn Khu đất dự kiến quy họach nằm trong vùng đất cĩ địa hình tương đối thấp, bằng phẳng, hướng đổ dốc thoai thỏai từ Đơng Bắc xuống Tây Nam với cốt nền thay đổi từ +2.4 - +1.4 (cao độ chuẩn Mũi Nai). Độ dốc nền mặt đất thiên nhiên thay đổi từ i=0.11 – 0.023 dốc dần về phía hợp thuỷ. 7. Địa chất cơng trình – Địa chất thủy văn Theo số liệu Báo cáo khảo sát địa chất cơng trình do cơng ty Nagecco thực hiện khảo sát tháng 05/2005 tại vị trí xây dựng cơng trình, ở độ sâu từ 49m – 60m, cĩ lớp đất sét màu xám nâu vàng trạng thái cứng đến rất cứng, thích hợp cho việc xây dựng cơng trình cao tầng. Mực nước ngầm tại thời điểm khảo sát dao động từ 0.6m – 1.0m thay đội theo mùa. ĐÁNH GIÁ CHUNG 1. Thuận lợi Vùng đất hiện hữu nằm trong khu dân cư xen cài, bên cạnh là khu quy hoach dân cư hiện hữu, khu dân cư Lý Chiêu Hồng, hịan tịan phù hợp với cơ cấu quy họach phát triển dân cư của Quận Bình tân và TP. HCM . Các điều kiện tự nhiên, địa hình, khí hậu thuận lợi. Các điều kiện kỹ thuật hạ tầng hầu hết đều rất thuận tiện để cơng ty thực hiện thi cơng nhanh chĩng. Khu đất xây dựng hiện đang là khu đơ thị hĩa, đất đai trong tiến trình chuyển đổi từ đất nơng nghiệp sang đất đơ thị nên mật độ dân cư thấp, hiện trạng kiến trúc đơn giản, thuận lợi cho việc xây dựng mới tại đây. 2. Khĩ khăn Hệ thống hạ tầng kỹ thuật chưa cĩ, và chưa thật hồn chỉnh, do vậy, bản thân cơng ty phải tự đầu tư vừa để đảm bảo cho xây dựng, vừa phải đảm bảo vệ sinh mơi trường. Trong thời gian tới, khi cĩ hệ thống hạ tầng kỹ thuật chung cho cả khu vực, cơng ty sẽ cĩ một hệ thống dự phịng hịan chỉnh do được đầu tư ngay từ đầu. CHƯƠNG IV: PHƯƠNG ÁN QUY HỌACH – KIẾN TRÚC I. GIẢI PHÁP QUY HỌACH – NỘI DUNG BỐ TRÍ CƠNG TRÌNH 1. Các căn cứ Căn cứ theo quy chuẩn xây dựng của Bộ Xây Dựng được ban hành theo quyết định số 628/BXD – CSXD ngày 14/12/1996. Căn cứ thơng báo số 30/TB ký ngày 28/03/1996 của Thủ tướng Chính phủ về quy họach chỉnh trang nội thành và phát triển khu độ thị ngọai vi của Thành phố Hồ Chí Minh. Căn cứ đồ án quy họach tổng mặt bằng TP.HCM đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt năm 1993. Căn cứ đồ án quy họach chung, cải tạo và xây dựng Quận Bình Tân đã được UBND Thành phố phê duyệt. Các tài liệu khảo sát địa hình, địa chất và điều tra xã hội học. Các văn bản quy định hiện hành. 2. Tổ chức các cơ cấu phân khu chức năng Theo xác định của Sở Quy họach – Kiến trúc, đây là khu vực dân cư quy họach mới bao gồm Chung cư cao tầng Đường giao thơng và vỉa hè Các cơng trình cơng cộng, nhà trẻ mẫu giáo Cơng viên cây xanh – TDTT Cơng trình cơng cộng, kỹ thuật. 3. Các chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật chủ yếu Quy mơ sử dụng đất : 9.275 m2 Trong đĩ, Đất xây dựng nhà chung cư: 2.629,3 m2 Chiếm tỷ lệ 28,35 % diện tích đất Đất xây dựng nhà trẻ : 1.429 m2 Chiếm tỷ lệ 15,40 % diện tích đất Chỉ tiêu: 60 trẻ/1000 dân Tổng số trẻ : 121 trẻ/1.920 dân Chỉ tiêu: 25-30 trẻ/nhĩm trẻ Nhà trẻ 4 nhĩm Diện tích trung bình một nhĩm trẻ 357,25 m2/nhĩm Đất cơng viện cây xanh 2,318.75 m2 Chiếm tỷ lệ 25 % diện tích đất Đất đường nội bộ, đừơng PCCC: 2,837,55 m2 Chiếm tỷ lệ 31,01% Diện tích sàn chung cư bình quân 27 m2/người Chỉ tiêu cơng viên cây xanh, sân TDTT 2,60 m2/người Chỉ tiêu bãi xe : 3.78 m2/người Mật độ xây dựng tịan khu 44 % Tầng cao xây dựng bình quân 18 tầng Hệ số sử dụng đất 8.45 Dân số dự kiến: khỏang 1.920 người Căn hộ Gia đình : 384 căn x 4 người/hộ = 1536 người. Căn hộ tập thể : 96 căn x 4 người/căn = 384 người. Chỉ tiêu bãi đậu xe (trong nhà và ngịai trời) : Xe ơ tơ: 4-6hộ/chỗ đậu xe 25m2 : 480 hộ/4 x 25 = 3.000m2 Xe gắn máy: 2chỗ (mỗi chỗ 2.5m2)/hộ : 480 hộ x 2 x 2.5 = 2.400 m2 Xe đạp: 1 chỗ (mỗi chỗ 0,9m2)/hộ : 504 hộ x 1 x 0.9 = 432 m2 Các chỉ tiêu cung ứng hạ tầng kỹ thuật: Cấp nước : Sinh họat 200L/người/ngày đêm CTCC 40L/người/ngày đêm Tưới cây – rửa đường 15L/người/ngày đêm Cấp điện Sinh họat 1000 – 1100 Kwh/người/năm CTCC 800 – 1200 Kwh/người/năm Thĩat nước mưa: Hệ thống cống kín D400 – D1200 Thĩat nước bẩn: 205L/người/ngày đêm Thơng tin: Điện thọai cố định dự kiến cho nhà ở 25-30máy/100dân Rác thải: 1-1.5kg/người/ngày đêm. II. GIẢI PHÁP TỔ CHỨC QUY HỌACH VÀ KHƠNG GIAN KIẾN TRÚC CẢNH QUAN – NỘI DUNG BỐ TRÍ Cơ cấu quy họach: Tổ chức các phương án quy họach và quá trình lấy ý kiến quyết định nhằm lựa chọn phương án tối ưu, đảm bảo cơ cấu chức năng và tính chất sử dụng Bố trí mạng lưới giao thơng tuân thủ theo quy họach được duyệt trên tổng thể khu dân cư, giao thơng nội bộ nối kết thuận tiện cĩ việc lưu thơng của ngừơi dân đến từng lơ nhà và trên tịan khu đất quy họach. Tổ chức các loại hình nhà ở chung cư cao tầng thành từng cụm tương đối riêng biệt. Tổ chức các cơng trình cơng cộng trong khu ở như trường học, câu lạc bộ TDTT, thương mại… Phương án quy họach dựa trên cơ sở phân khu chức năng rõ ràng. Các cơng trình cơng cộng và khu cơng viên cây xanh được bố trí xen kẽ trong các cụm cơng trình nhằm gĩp phần cải thiện điều kiện vi khí hậu và tạo điểm nhấn cảnh quan cho tịan khu. Tịan bộ diện tích xây dựng đều dành để xây dựng chung cư, phù hợp với xu hướng phát triển nhà ở hiện nay: phát triển nhà ở cao tầng, tăng diện tích cây xanh cho khu ở. Giao thơng đã được giải quyết tốt, đảm bảo phân tuyến giao thơng đối nội, đối ngọai mạch lạc, rõ ràng. Giải pháp quy họach tổng mặt bằng Thiết kế trục đường cảnh quan lộ giới theo quy định kết hợp với cơng viên cây xanh ngay tại mặt tiền, hướng tiếp cận vào cơng trình bên trong tạo hướng nhìn tổng thể cho tịan bộ cơng trình. Bố cục khối chung cư gồm 19 tầng, chia làm 2 khối : Khối A 19 tầng : Bố trí Khu dịch vụ thương mại, nhà hàng, khu giải trí game, khu căn hộ thương mại. Khối B : 15 tầng : Bố trí Nhà trẽ-Mẫu giáo, khu sinh hoạt TDTT, khu giải trí Văn hố-Café ngồi trời, khu căn hộ cho thuê. Kết hợp chức năng thương mại và quảng trường, cơng viên cây xanh lớn ở trọng tâm của khu quy họach nằm tại trung tâm của trục cảnh quan tạo điểm nhấn cho cảnh quan tổng thể của cụm cơng trình. Khu thương mại, khu giải trí game được bố trí ở tầng trệt, lửng khối A, khu nhà hàng bố trí tại tầng 1+2 khối A, với lối đi riêng khơng ảnh hưởng đến sinh hoạt của khối Chung cư và Nhà trẻ. Khu căn hộ bố trí từ tầng 3 đến tầng 19 khối A, và cĩ lối đi riêng biệt. Nhà trẻ được bố trí tại tầng trệt (khối B), với lối vào riêng biệt, kết hợp với sân chơi cho trẻ đảm bảo điều kiện tiếp cận và phục vụ. Khu sinh hoạt TDTT bố trí tại tầng lửng, tầng 1 (khối B), và Khu sinh hoạt văn hố, café ngồi trời bố trí tại tầng 2 của khối B. Khu căn hộ cho thuê được bố trí từ tầng 3 đến tầng 15 khối B. Thiết kế hệ thống đừơng nội bộ cũng là đừơng PCCC bên trong khu đất, tiếp cận về các mặt của cơng trình, đảm bảo điều kiện PCCC tốt nhất, và tiếp cận cơng trình từ nhiều hướng. Thể lọai cơng trình chung cư trong dự án gồm 2 đơn nguyên, được ngăn cách bở 1 trục đường nội bộ và cây xanh. Các đơn nguyên trong cụm chung cư, được bố trí theo bố cục chặt chẽ trên tổng thể nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho các dịch vụ đi kèm. Mặt khác, với việc bố trí như vậy thì phương án thiết kế vẫn đảm bảo được các thơng số về chiếu sáng và thơng giĩ tốt. Phương án thiết kế kiến trúc 3.1 Các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật Diện tích khu đất 9.275 m2 Chỉ tiêu đất dân dụng 4.83 m2/người Chỉ tiêu cây xanh 1,21 m2/người Quy mơ dân số 1.920 người Tổng diện tích xây dựng 4,118.00 m2 Mật độ xây dựng tịan khu 44 % Tầng cao trung bình 18 tầng Tổng DT sàn xây dựng 78.175.00 m2 3.2 Bảng cân bằng đất đai Tổng DT đất quy họach 9.275 m2 100% Đất xây dựng nhà ở chung cư 4.118 m2 44% Đất cơng viên cây xanh 2,318.75 m2 25% DT đất giao thơng nội bộ 2,837,55 m2 31% 3.3 Giải pháp kiến trúc – kết cấu – trang thiết bị 3.3.1 Về kiến trúc Cơng trình được xây dựng kiên cố, bao gồm 2 đơn nguyên chung cư, bao gồm: 01 tầng hầm, tầng trệt, tầng lửng và cĩ từ 15-19 tầng lầu. Cây xanh được bố trí xen kỹ trong cụm chung cư và phần cơng viên cây xanh phía trước mặt tiền tạo cảnh quan cho tịan bộ cụm cơng trình, ngồi ra cịn bố trí một tiểu cảnh hồ nước để tạo cảnh quan và điều hồ khí hậu tiểu vùng. 3.3.2 Về kết cấu Cơng trình được thiết kế với kết cấu chịu lực chính khung bằng bê tơng cốt thép tịan khối, sàn dự ứng lực, bê tơng cốt thép M300. 3.3.3 Giải pháp thi cơng mĩng Căn cứ báo cáo khảo sát địa chất của Cơ