Mẫu dự án đầu tư thành lập công ty cổ phần địa ốc

CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc Lập – Tự Do – Hanh Phúc DỰ ÁN ĐẦU TƯ THÀNH LẬP CƠNG TY CỔ PHẦN ĐỊA ỐC CHỦ ĐẦU TƯ: ĐỊA CHỈ: CHƯƠNG I : GIỚI THIỆU CHỦ ĐẦU TƯ I – SƠ LƯỢC VỀ CHỦ ĐẦU TƯ : II – SƠ LƯỢC VỀ DỰ ÁN 1. Địa điểm thực hiện: 2. Hình thức quản lý dự án: Chủ đầu tư trực tiếp quản lý dự án. Giai đoạn 1: Trước khi triển khai dự án, Chủ đầu tư thành lập ban quản lý dự án. Nhiệm vụ trước mắt của ban quản lý là hồn tất mọi thủ tục pháp lý để thành lập cơng ty, bao gồm thủ tục xin giấy phép chứng nhận đăng ký kinh doanh tại sở kế hoạch đầu tư Tp.HCM và mọi thủ tục đăng ký mã số thuế, con dấu cơng ty cùng với việc thành lập sàn giao dịch bất động sản. Sau khi đã hồn tất mọi thủ tục pháp lý ban đầu để cơng ty cĩ thể đi vào hoạt động. Ban quản lý dự án mới bắt tay vào tuyển dụng nhân viên, phân chia cơng việc và thành lập hệ thống quản lý điều hành để quản lý mọi cơng việc của cơng ty. Giai đoạn 2: Khi cơng ty đã cơ bản đi vào hoạt động, ban quản lý dự án mới đẩy mạnh hoạt động kinh doanh ban đầu của cơng ty, đầu tiên là đẩy mạnh dịch vụ nhà đất, dịch vụ tư vấn tài chính, tư vấn xây dựng, tư vấn pháp lý và đặc biệt là hoạt động của sàn giao dịch bất động sản. Trong đĩ, trọng tâm là dịch vụ thẩm định giá tài sản phục vụ mục đích vay vốn của ngân hàng. Giai đoạn 3: Tập trung vào các dự án đầu tư, bao gồm các dự án kinh doanh nhà ở, kinh doanh căn hộ cao cấp cùng với kinh doanh vật liệu xây dựng và tư vấn thiết kế trang trí nội thất. 3. Thời gian thực hiện dự án: dự án dự kiến sẽ hồn thành xong phần đầu tư cơ bản ban đầu trong vịng 04 tháng và chính thức đi vào hoạt động kể từ ngày 01 tháng 07 năm 2009. SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐẦU TƯ Thị trường bất động sản luơn là kênh thu hút đầu tư của nhiều nhà đầu tư trong những năm vừa qua, bởi tính chất đặc biệt quan trọng của nĩ trong nền kinh tế quốc gia. Thị trường này liên quan cực lớn cả về quy mơ, tính chất và giá trị tài sản trong nền kinh tế quốc gia bởi nĩ là kênh huy động vốn lớn tại mỗi quốc gia, mỗi vùng miền. Theo thống kê tại các nước phát triển, lượng tiền Ngân hàng cho vay thế chấp qua BĐS chiếm đến 80% tổng lượng vốn cho vay, điều đĩ chứng tỏ BĐS chiếm vai trị quan trọng trong việc chuyển nguồn tài sản thành nguồn tài chính phục vụ cho việc phát triển kinh tế xã hội. Hơn nữa, một khi thị trường này phát triển sẽ thúc đẩy thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động cùng phát triển và gĩp phần bình ổn giá đất trên thị trường. Trong năm 2008, thị trường này cĩ chiều hướng chựng lại và cĩ thể nĩi là đĩng băng do cuộc khủng hoảng kinh tế tồn cầu nhưng theo nhận định của các nhà nghiên cứu thì đây chỉ là một điều tất yếu trong quy luật phát triển của thị trường này. Sau giai đoạn đĩng băng sẽ là giai đoạn phục hồi, đây chính là giai đoạn mà thị trường BĐS nĩng dần lên và cĩ thể gây sốt. Bước sang đầu năm 2009,trước thơng tin một loạt ngân hàng mở hầu bao trở lại cho vay mua nhà trong 20 năm với 70% giá trị tài sản, một số dự án đã chủ động liên kết với ngân hàng triển khai dịch vụ bán nhà trả gĩp, khiến thị trường bất động sản đầu năm 2009 bắt đầu khơi phục trở lại. Minh chứng cho vấn đề này là mới đây nhất, ngân hàng ACB đã dành 2000 tỷ đồng để hỗ trợ cho vay mua nhà trả gĩp đối với những cá nhân cĩ nhu cầu về nhà ở thực sự. Ngân hàng Đơng Á đẩy mạnh tín dụng BĐS thơng qua việc đầu tư vào dự án Richland Hill ở quận 9, Tp.HCM với sự tài trợ vốn cho khách hàng trên dưới 50% giá trị tài sản đảm bảo trong thời gian 20 năm. Sacombank tài trợ 300 tỷ đồng vốn cho tập đồn Hồng Anh Gia Lai. BIDV cũng đã rĩt vốn cho một số chủ dự án BĐS và gần đây nhất là việc hợp tác với Hồng Anh Gia Lai, BIDV đã mạnh tay chi 5650 tỷ đồng cho tập đồn này. Trong đĩ, vốn ngắn hạn là 650 tỷ đồng, trung – dài hạn là 5000 tỷ đồng. Nguồn vốn này sẽ được Hồng Anh Gia Lai đầu tư cho dự án cao su khống sản, thuỷ điện và các dự án khả thi khác khi tập đồn này cĩ nhu cầu trong giai đoạn 2009- 2011. Điều này chứng tỏ, lĩnh vực BĐS vẫn đang là lĩnh vực đĩng vai trị chủ chốt trong nền kinh tế. Vì thế, đầu tư vào lĩnh vực bất động sản trong giai đoạn này vẫn đang là sự lựa chọn hàng đầu của chủ đầu tư. Với hy vọng sự ra đời của cơng ty cùng với hàng loạt các gĩi sản phẩm, dịch vụ phong phú và đa dạng sẽ gĩp phần đáp ứng nhu cầu của khách hàng trong tương lai. IV/ TỔNG VỐN ĐẦU TƯ Tổng vốn đầu tư thực hiện dự án ước tính là: 6.000.000.000đ ( sáu tỷ đồng) Trong đĩ vốn cố định: 3.500.000.000 VNĐ Chi phí lưu động: 2.000.000.000 VNĐ Dự phịng phí 500.000.000 VNĐ Nguồn vốn này chủ yếu là nguồn vốn huy động từ các cổ đơng sáng lập của cơng ty. Nguồn vốn này dự tính sẽ được huy động với thời gian và tiến trình như sau: Thời gian Giai đoạn 1 Giai đoạn 2 Giai đoạn 3 Giai đoạn 4 Tổng số vốn (VNĐ) Danh sách và các cá nhân gĩp vốn dự kiến như sau: PHẦN III NHẬN ĐỊNH CƠ BẢN VỀ NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG, ĐIỀU KIỆN, TIỀM NĂNG PHÁT TRIỂN CỦA KHU VỰC KHI THỰC HIỆN ĐẦU TƯ. Cuộc khủng hoảng kinh tế Mỹ trong năm vừa qua đã nhanh chĩng lan ra trên tồn thế giới và làm cho kinh tế các nước lâm vào tình trạng khĩ khăn. Khơng nằm khỏi quy luật hoạt động chung của nền kinh tế thế giới, kinh tế Việt Nam cũng chịu nhiều ảnh hưởng mà đặt biệt là thị trường bất động sản bởi đây là thị trường đĩng vai trị quan trọng trong nền kinh tế quốc gia, nĩ chi phối và tác động qua lại với thị trường chứng khốn và tiền tệ. Vì thế, một trong ba thị trường này bất ổn cũng kéo theo sự bấp bênh của những thị trường cịn lại. Tuy nhiên, theo sự nhận định của nhiều chuyên gia trong và ngồi nước thì trong tình trạng khủng hoảng như hiện nay thì Châu Á sẽ là nơi đầu tiên khơi phục lại kinh tế và Việt Nam sẽ là nước đầu tiên. Thị trường bất động sản Việt Nam vẫn đầy tiềm năng và mở ra nhiều cơ hội tốt nhờ vào những yếu tố cơ bản về kinh tế và dân số cùng sự lạc quan của thị trường này trong trung và dài hạn. Việc mở rộng các đơ thị cũng như tốc độ đơ thị hố diễn ra nhanh chĩng cùng với nền kinh tế tiếp tục tăng trưởng sẽ làm tăng nhu cầu về bất động sản: nhà ở, văn phịng, khách sạn, trung tâm thương mại và các khu cơng nghiệp… do mức sống của người dân ngày càng được nâng cao. Một yếu tố nữa hy vọng cĩ thể tác động tích cực vào thị trường bất động sản là bắt đầu từ ngày 01/01/2009 chúng ta bắt đầu thực hiện Nghị quyết về việc thí điểm cho người nước ngồi mua nhà và sở hữu nhà ở cĩ thời hạn tại Việt Nam. Hiện cĩ khoảng 80.000 người nước ngồi sinh sống và làm việc tại Việt Nam và nhu cầu về nhà ở của họ cũng rất lớn. Khơng những thế, cùng với gĩi kích cầu của chính phủ cho thị trường bất động sản, nhiều tổ chức tín dụng và ngân hàng đã mạnh tay chi hàng ngàn tỷ đồng cho thị trường này. Rất nhiều ý kiến đề xuất với cơ quan quản lý nên cĩ những cơ chế, chính sách phù hợp để thị truờng bất động sản Việt Nam phát triển lành mạnh, ổn định và bền vững. Trên thực tế, chênh lệch giữa cung và cầu của thị trường bất động sản vẫn rất lớn, cầu luơn lớn hơn cung chứ thị trường chưa rơi vào tình trạng cung vượt quá cầu. Vì thế, đầu tư vào thị trường bất động sản vào thời điểm này vẫn đang là lựa chọn sáng suốt của nhà đầu tư. PHẦN IV CÁC ĐIỀU KIỆN YÊU CẦU TRONG THỰC HIỆN ĐẦU TƯ IV.1 .Căn cứ pháp lý * Căn cứ luật doanh nghiệp được Quốc hội thơng qua ngày 29 tháng 11 năm 2005 và các văn bản hướng dẫn thi hành. * Căn cứ luật thuế thu nhập doanh nghiệp số 14/2008 được Quốc hội khố XII thơng qua ngày 03/06/2008 và các văn bản hướng dẫn thi hành. * Căn cứ luật kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 được Quốc hội thơng qua ngày 29 tháng 06 năm 2006 * Căn cứ nghị định 153/2007/NĐ-CP về hướng dẫn thi hành luật kinh doanh bất động sản. * Căn cứ thơng tư số 13/2008/TT-BXD về hướng dẫn thực hiện nghị định 153. * Căn cứ luật đất đai được Quốc hội thơng qua ngày 26/11/2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành. * Căn cứ vào các văn bản pháp lý cĩ liên quan. IV.2./. Khả năng đáp ứng và thực hiện của dự án Chúng tơi tin tưởng rằng đầu tư vào thời điểm này là rất phù hợp vì theo nhận định của các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản thì sau một thời gian dài đĩng băng thì thị trường bất động sản đã cĩ xu hướng ấm dần trở lại sau khi chính phủ đã cĩ những động thái tích cực trong việc phục hồi thị truờng bất động sản. Bên cạnh đĩ, hiện tại, trong những tháng cuối năm 2008 và đầu năm 2009 các Ngân hàng thương mại đã mạnh tay chi vốn vào lĩnh vực bất động sản, đặc biệt là với các dự án bất động sản khả thi. Cùng với đội ngũ nhân viên giàu kinh nghiệm được chọn lọc và huấn luyện, đội ngũ quản lý tốt và sự hướng dẫn tận tình của nhiều chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản. Dự kiến khi đi vào hoạt động, dự án cĩ khả năng cung cấp nhiều dịch vụ cần thiết cho thị trường bất động sản và là địa điểm đáng tin cậy cho các cá nhân và doanh nghiệp. PHẦN V LỰA CHỌN HÌNH THỨC ĐẦU TƯ V.1/.Hình thức đầu tư: Đầu tư thực hiện từng giai đoạn, lấy lợi nhuận nhỏ cĩ trước từ các hoạt động dịch vụ cộng với nguồn vốn tự cĩ để hình thành nên tiềm lực tài chính, sau đĩ mới thực hiện tiếp giai đoạn tiếp theo của dự án là đầu tư vào các dự án nhà ở và căn hộ cao cấp. Giai đoạn 2: Bước đầu đưa vào hoạt động và đẩy mạnh các mảng dịch vụ như dịch vụ nhà đất, tư vấn tài chính và tư vấn pháp lý, đặc biệt quan trọng là đưa vào hoạt động sàn giao dịch bất động sản. Vì đây là mảng dịch vụ, chi phí đầu tư ban đầu khơng lớn, chủ yếu là đầu tư nguồn nhân lực và được coi là mảng mang lại hiệu quả kinh tế nhanh chĩng. Hơn nữa loại hình kinh doanh bất động sản thơng qua sàn hiện nay đang được nhà nước khuyến khích đầu tư nhằm minh bạch hoạt động kinh doanh này và tránh nguy cơ đầu cơ, thổi phồng giá đất gây khĩ khăn cho cả người bán lẫn người mua. Một trong những hoạt động trọng tâm của sàn giao dịch là dịch vụ thẩm định giá trị tài sản , phục vụ nhu cầu vay vốn của các cá nhân và doanh nghiệp trên địa bàn Tp.HCM và các khu vực lân cận. Giai đoạn 3: Nhằm hỗ trợ thêm cho lĩnh vực dịch vụ, cơng ty sẽ mở rộng thêm một lĩnh vực hoạt động mới đĩ là dự án đầu tư bao gồm kinh doanh dự án nhà ở, căn hộ cao cấp cùng với kinh doanh vật liệu xây dựng và tư vấn thiết kế xây dựng. V.2./ Nguồn vốn đầu tư Vốn đầu tư thực hiện dự án chủ yếu là nguồn vốn huy động từ các cổ đơng sáng lập cơng ty và nguồn vốn này dự tính là 6.000.000 VNĐ ( Sáu tỷ đồng) V.3./ Các sản phẩm, dịch vụ dự kiến Cơng ty dự kiến khi đi vào hoạt động sẽ cung cấp những dịch vụ chủ yếu sau: 1. Dịch vụ nhà đất: Cung ứng vật liệu xây dựng, tư vấn thiết kế - thi cơng, thanh tốn qua ngân hàng, thẩm định giá tài sản và bất động sản, pháp lý nhà đất, trang trí nội thất…các hoạt động này được ngân hàng hỗ trợ tín dụng khi khách hàng cĩ nhu cầu vay vốn 2. Dịch vụ tư vấn thiết kế xây dựng: Kiến trúc, kết cấu, hệ thống điện, nước, thơng tin liên lạc, phịng cháy chữa cháy … 3. Dịch vụ sàn giao dịch bất động sản: Bất động sản rao bán, bất động sản cho thuê, đăng tin bán/cho thuê, đăng kí mua/thuê. 4. Dịch vụ tư vấn tài chính: Tư vấn dịch vụ xây nhà trả gĩp, mua nhà trả gĩp. 5. Dịch vụ tư vấn pháp lý: Mua bán sang nhượng, cầm cố thế chấp, hợp thức hố nhà đất, xin phép xây dựng, sửa chữa, thủ tục hồn cơng nhà, di sản, thừa kế. 6. Dịch vụ cung cấp vật liệu xây dựng: Cung cấp vật liệu thơ và vật liệu hồn thiện. 7. Dự án đầu tư:Căn hộ cao cấp, văn phịng cho thuê, biệt thự, khu nghĩ dưỡng… Với sự phong phú và đa dạng về sản phẩm cũng như dịch vụ, cùng với phong cách phục vụ tận tình chu đáo của đội ngũ nhân viên, dự án hồn tồn cĩ khả năng đáp ứng mọi nhu cầu của khách hàng cả trong hiện tại và tương lai. V.4./ Thời gian dự kiến thực hiện dự án cho đến khi hồn thành đưa vào hoạt động Bắt đầu thực hiện từ việc lập các thủ tục pháp lý theo quy định của pháp luật và được duyệt các cấp cĩ thẩm quyền để thành lập cơng ty địa ốc và thành lập sàn giao dịch bất động sản. Tiếp theo là hồn tất mọi cơ sở vật chất cũng như các trang thiết bị cần thiết và đội ngũ nhân viên để chính thức đi vào hoạt động. Thời gian dự kiến là khoảng 04 tháng được chia làm các bước như sau: Bước 1: 45 ngày: Tìm kiếm địa điểm và hồn tất thủ tục pháp lý xin cấp giấy phép đăng ký kinh doanh, mã số thuế và con dấu cơng ty Bước 2: 45 ngày: Hồn tất thủ tục pháp lý trình các cấp cĩ thẩm quyền và mua sắm các máy mĩc và trang thiết bị cần thiết để đưa vào hoạt động sàn giao dịch bất động sản. Bước 3: 30 ngày: Thực hiện tuyển dụng nhân viên, bố trí cơng việc và hình thành bộ máy quản lý cơng ty. Lên kế hoạch maketing để tìm kiếm những khách hàng đầu tiên. Tuy nhiên đây mới chỉ là thời gian dự kiến, nếu các cơng tác trên được thực hiện nhanh chĩng thì thời gian này cĩ thể rút ngắn hơn so với kế hoạch. Nắm rõ luật kinh doanh bất động sản và các văn bản pháp luật cĩ liên quan, trước khi đi vào thành lập cơng ty, ban quản lý dự án đã tiến hành bỗ sung một số chứng chỉ hành nghề mà pháp luật yêu cầu, cụ thể như sau: Chứng chỉ hành nghề thẩm định giá bất động sản Chứng chỉ hành nghề mơi giới bất động sản Chứng chỉ quản lý sàn. PHẦN VI SƠ ĐỒ BỘ MÁY TỔ CHỨC QUẢN LÝ CƠNG TY Cĩ thể hình dung mọi hoạt động quản lý điều hành của cơng ty qua sơ đồ sau: HĐQT BAN KIỂM SỐT PHỊNG KẾ TỐN PHỊNG KINH DOANH SỮA CHỮA THẨM ĐỊNH TÀI SẢN GIÁM ĐỐC DỊCH VỤ NHÀ ĐẤT HÀNH CHÍNH PHỊNG DỰ ÁN VẬT LIỆU XÂY DỰNG BẢO VỆ, TẠP VỤ QUẢN LÝ NHÂN SỰ DỊCH VỤ MUA BÁN PHÁP LÝ (TƯ VẤN) GIÁM SÁT THI CƠNG THIẾT KẾ DỊCH VỤ THANH TỐN QUA NGÂN HÀNG KẾ TỐN NỘI BỘ THU CHI DỊCH VỤ SÀN GIAO DỊCH BĐS PHẦN VII QUY MƠ, GIÁ TRỊ ĐẦU TƯ VÀ CHI PHÍ THỰC HIỆN DỰ ÁN HOẠCH ĐỊNH CHI PHÍ VII.1./ Chi phí dự trừ thực hiện đầu tư ban đầu a/ Giai đoạn 1: Thời gian thực hiện trong vịng 45 ngày bao gồm các cơng việc sau: Tìm kiếm địa điểm và thuê mặt bằng cơng ty (đặc cọc 03 tháng) : 120.000.000đ Hồn tất thủ tục xin giấy phép đăng ký kinh doanh tại Sở kế hoạch đầu tư Tp.HCM (trong vịng 20 ngày) : 2.000.000đ Làm hồ sơ đăng ký con dấu và mã số thuế cơng ty ( trong vịng 08 ngày): 1.000.000 đ ---------------------- Cộng chi phí cho giai đoạn 1 : 123.000.000đ b/ Giai đoạn 2: Thời gian thực hiện trong vịng 45 ngày bao gồm: Hồn tất mọi thủ tục pháp lý đăng ký hoạt động sàn giao dịch BĐS : 10.000.000đ Mua sắm máy mĩc, thiết bị văn phịng : 671.000.000đ -------------------- Cộng chi phí giai đoạn 2 :681.000.000đ c / Giai đoạn 3:Thời gian thực hiện trong vịng 30 ngày bao gồm: Thực hiện tuyển dụng nhân viên, bố trí cơng việc và hình thành bộ máy quản lý cơng ty : 10.000.000đ - Chi phí Maketing để tìm kiếm khách hàng 30.000.000 đ ---------------------- Cộng chi phí giai đoạn 3 40.000.000đ \ Cộng chi phí dự trù thực hiện đầu tư ban đầu: TC = CPGĐ1 + CPGĐ2 +CPGĐ3 = 123.000.000 đ + 681.000.000đ + 40.000.000đ = 844.000.000 đ Tổng giá trị dự trù thực hiện cho dự án nêu trên bao gồm các dự tốn chi phí cơ bản như sau: VII.2./ Dự tốn tổng hợp chi phí thuê mặt bằng và mua sắm máy mĩc thiết bị đầu tư ban đầu: Chi phí thuê mướn mặt bằng tại khu vực quận 3 với diện tích 250 m2 là 40.000.000 đồng/tháng, đặc cọc 03 tháng với chi phí là :120.000.000đ Chi phí mua sắm máy mĩc thiêt bị văn phịng ước tính là : 671.000.000đ   CHI PHÍ MUA SẮM MÁY MĨC THIẾT BỊ VĂN PHỊNG STT MÁY MĨC THIẾT BỊ ĐVT SỐ LƯỢNG ĐƠN GIÁ THÀNH TIỀN 1 Máy vi tính Bộ 15 8,500,000 127,500,000 2 Máy in Cái 5 4,000,000 20,000,000 3 Máy photo Cái 1 18,000,000 18,000,000 4 Máy fax và đường dây thuê bao Cái 1 2,000,000 2,000,000 5 Điện thoại và đường dây thuê bao Cái 5 1,000,000 5,000,000 6 Máy chấm cơng Cái 1 5,000,000 5,000,000 7 Bàn ghế tiếp khách Bộ 3 8,000,000 24,000,000 8 Bàn ghế nhân viên Bộ 15 1,000,000 15,000,000 9 Máy lạnh Cái 5 5,500,000 27,500,000 10 Thiết bị âm thanh, truyền hình nghe nhìn Bộ 2 8,000,000 16,000,000 11 Thiết bị phịng cháy chữa cháy Bộ 5 200,000 1,000,000 12 Tủ hồ sơ Cái 5 2,000,000 10,000,000   Xe ơtơ Cái 1 400,000,000 400,000,000 13 TỔNG       671,000,000 VII.3/ Chi phí lương, điện nước và các khoản chi phí chính trong 01 năm đầu khi dự án bắt đầu đi vào hoạt động: Khi cơng ty đã được thành lập và bước đầu đi vào hoạt động. Dự án mới triển khai giai đoạn tiếp theo, tức là đẩy mạnh hoạt động dịch vụ nhà đất, dịch vụ tư vấn tài chính, tư vấn xây dựng, tư vấn pháp lý và đặc biệt là hoạt động của sàn giao dịch bất động sản trong đĩ trọng tâm vẫn là hoạt động thẩm định giá tài sản cho mục đích vay vốn và các mục đích khác. Trên cơ sở nguồn lợi nhuận cĩ được của giai đoạn đầu tiên từ các hoạt động dịch vụ cùng với nguồn vốn tự cĩ của cơng ty, dự án mới triển khai tiếp giai đoạn hai là kinh doanh nhà ở, căn hộ cao cấp, cùng với kinh doanh vật liệu xây dựng, tư vấn thiết kế xây dựng, trang trí nội thất... Trong loại hình hoạt động của cơng ty thì chi phí quan trọng nhất vẫn là chi phí lương cho đội ngũ cán bộ cơng nhân viên của cơng ty. Chi phí lương: CHI PHÍ LƯƠNG NHÂN VIÊN STT DIỄN GIẢI SỐ LƯỢNG MỨC LƯƠNG TỔNG LƯƠNG /THÁNG TỔNG LƯƠNG/NĂM 1 Giám đốc 1 20,000,000 20,000,000 240,000,000 2 A. Phịng kinh doanh - - 3 Trưởng phịng kinh doanh 1 10,000,000 10,000,000 120,000,000 4 Nhân viên thẩm định 10 4,000,000 40,000,000 480,000,000 5 Nhân viên pháp lý 3 4,000,000 12,000,000 144,000,000 6 B. Phịng hành chánh - - 7 Nhân viên hành chánh 2 5,000,000 10,000,000 120,000,000 8 Bảo vệ 2 3,000,000 6,000,000 72,000,000 9 Lái xe 1 3,000,000 3,000,000 36,000,000 10 C. Phịng kế tốn - - 11 Nhân viên kế tốn 2 5,000,000 10,000,000 120,000,000 12 D. Phịng dự án - - 13 Nhân viên dự án 2 10,000,000 20,000,000 240,000,000 14 E. Sàn GDBĐS - - 15 Nhân viên mơi giới 10 1,000,000 10,000,000 120,000,000 16 TỔNG 141,000,000 1,692,000,000 Tổng chi phí lương căn bản trong 01 tháng là 141.000.000 VNĐ, trong đĩ đối với nhân viên mơi giới trong sàn giao dịch bất động sản thì ngồi mức lương căn bản là 1.000.000đ/tháng thì số nhân viên này được hưởng phí hoa hồng mơi giới. Phí hoa hồng này tuỳ thuộc vào thời điểm hoạt động của thị trường, tính trung bình trong 01 tháng 01 nhân viên nhận được 3.000.000đ phí hoa hồng, suy ra 10 nhân viên này nhận được mức lương trung bình trong 01 tháng là 30.000.000 VNĐ/tháng = 360.000.000VNĐ/năm. Dự phịng các khoản lễ, tết: 100.000.000VNĐ/năm Quỹ lương trong 01 năm sẽ được dự tính như sau: Lương căn bản trong một tháng của đội ngũ nhân viên nhân với 12 tháng trong năm cọng với lương của tháng 13 và hoa hồng phí nhân viên mơi giới và dự phịng các khoảng thưởng lễ, tết: 141.000.000đ/tháng x 13 tháng + 360.000.000đ + 100.000.000đ = 2.293.000.000đ/năm Chi phí vật tư máy mĩc thiết bị, nguyên vật liệu tiêu hao trong 01 năm CHI PHÍ MÁY MĨC THIẾT BỊ NGUYÊN VẬT LIỆU TIÊU HAO LOẠI ĐỊNH MỨC ĐƠN GIÁ THÀNH TIỀN/THÁNG THÀNH TIỀN/NĂM Điện 600KW 2,000 1,200,000 14,400,000 Nước 6m3 10,000 60,000 720,000 Xăng 2000L 11,000 22,000,000 264,000,000 Điện thoại + mạng +d/đ     6,000,000 72,000,000 Mặt bằng     40,000,000 480,000,000 Thuế     1,000,000 12,000,000 Phát sinh     15,000,000 180,000,000 TỔNG       1,023,120,000 Tổng chi phí hoạt động trong năm đầu của cơng ty khi đi vào hoạt động: TC = 2.293.000.000 + 1.023.120.000 = 3.316.120.000 VNĐ HOẠCH ĐỊNH DOANH THU DOANH THU TỪ SÀN GIAO DỊCH Doanh thu từ hoạt động quảng cáo, nhận ký gửi BĐS rao bán, cho thuê: Mức phí: 300.000đ/tin Số lượng : 40tin/tháng ( vì tính TB mỗi ngày 1NVKD cĩ thể tìm được 2 KHàng đăng tin) Doanh thu: 300.000đ/1tin * 40tin/tháng = 12.000.000đ/tháng Doanh thu từ hoạt động mơi giới bđs ( giao dịch) mua bán Phí giao dịch tùy thuộc vào giá trị của bđs. Phí này khơng bao gồm Phí chuyển nhượng bđs và các khoản phí khác. Giá trị >=2 tỷ: phí 0.5% < 2 tỷ : phí 1% Ước tính TB: 15tr/1giao dịch và mỗi tháng cĩ 8 giao dịch thành cơng DT ước tính: 15tr/1gd * 8gd = 120.000.000đ/tháng Doanh thu từ hoạt động mơi giới bđs cho thuê: Phí giao dịch tùy thuộc giá cho thuê và thời gian của hợp đồng cho thuê. Về giá thuê Hiện cĩ sự chênh lệch về giá cho thuê mặt bằng các loại giữa các quận huyện trong TP. Ví dụ: mặt bằng kinh doanh ở các quận trung tâm như Q1 cĩ giá từ 2500 – 3000USD/tháng, cao ốc vp cho thuê khoảng 30USD/m2; Q3, Q4 khoảng 1200 – 2400USD/tháng Q5,Q7, Q.10 cĩ giá cho thuê khoảng 800 – 2000 USD tùy vị trí. Về thời hạn hợp đồng cho thuê: Nếu hợp đồng cho thuê cĩ thời gian là trên 1 năm thì phí sẽ là 1 tháng tiền thuê nhà. Trong Trường hợp thuê ngắn hạn từ 3 – 6 tháng thì phí giao dịch sẽ là ½ tháng tiền thuê nhà. Lấy mức TB 1000USD tương đương 17.000.000đ/1 giao dịch. Ước tính mỗi tháng cĩ 2 giao dịch thành cơng. Doanh thu: 17.000.000đ * 2 = 34.000.000đ/tháng Doanh thu từ hoạt động quảng cáo cho các dự án lớn, cao ốc văn phịng. Phí : 3.000.000đ/ hợp đồng/1 tháng Ước tính mỗi tháng cĩ 1 hợp đồng Doanh thu ước tính: 3.000.000đ * 2 = 3.000.000đ/tháng Cộng doanh thu từ hoạt động của sàn giao dịch ( A) = ( 1 ) + ( 2 ) + ( 3 ) + ( 4 ) ( A ) = 12.000.000 + 120.000.000 + 34.000.000 + 3.000.000 ( A) = 169.000.000 VNĐ/tháng B. DOANH THU TỪ DỊCH VỤ NHÀ ĐẤT Bao gồm: Doanh thu từ cung ứng vật liệu xây dựng Cơng ty khơng trực tiếp đứng ra cung ứng vật liệu cho khách hàng mà sẽ thực hiện việc mơi giới hoặc mơ hình liên kết với các cơng ty xây dựng để cung cấp nguyên vật liệu xây dựng và hưởng hoa hồng chênh lệch. Do cĩ lợi thế từ các hoạt động dịch vụ tư vấn vay vốn, tư vấn dự án nên cơng ty sẽ dễ dàng liên hê với những khách hàng cĩ nhu cầu xây dựng nhà nhỏ lẻ cũng như các cơng ty và các dự án đầu tư xây dựng lớn như cao ốc, văn phịng, chung cư, biệt thự, … Hoa hồng thu được từ cung ứng VLXD tùy thuộc vào đối tượng được cung ứng. Đối với đối tượng là: nhà dân dụng (đối tượng A) cĩ giá trị nguyên vật liệu xây dựng từ 100 – 300tr/căn, trung bình 200tr/căn thì hoa hồng thu được ước tính là 5% so với giá trị nguyên vật liêu xây dựng cần cung ứng Đối tượng được cung ứng là các tổ chức kinh doanh: nhà hàng, nhà CN… cĩ giá trị nguyên vật liệu xây dựng từ 500tr – 1 tỷ, trung bình 750tr/cơng trình thì hoa hồng thu được ước tính 2% so với giá trị nguyên vật liệu cần cung ứng. Mỗi tháng ước tính cung ứng 10 đối tượng A và 5 đối tượng B Doanh thu trung bình ước tính: 10 * 200tr * 5% + 2 * 750tr * 2% = 130.000.000đ/tháng Doanh thu từ hoạt động tư vấn – thiết kế thi cơng Cũng giống như hoạt động cung ứng vật liệu xây dựng, đối với hoạt động tư vấn - thiết kế thi cơng, cơng ty cũng khơng trực tiếp làm mà liên kết với các cơng ty xây dựng cĩ nhiều kinh nghiệm và năng lực thực hiện. Cung cấp khách hàng cho các đối tượng này và hưởng hoa hồng phí. Mức hoa hồng phí : - 10% đối với cơng trình dân dụng A (nhà phố) cĩ mức phí tư vấn thiết kế là 10triệu - 8 % đối với cơng trình loại B ( nhà hàng, khách sạn, biệt thự, nhà CN..) cĩ mức phí tư vấn thiết kế là 20 triệu 5% đối với cơng trình loại C ( cao ốc VP, bệnh viện, trường học…) cĩ mức phí tư vấn - thiết kế là 50 triệu. Mỗi tháng ước tính cĩ 10 cơng trình loại A 2 cơng trình loại B 1 cơng trình loại C Doanh thu ước tính: = 10triệu * 10*10% + 20triệu * 2 *8%+ 50 triệu * 1*5% = 15.700.000đ/tháng Doanh thu từ hoạt Thẩm định giá TS & BĐS Lĩnh vực định giá bất động sản là một lĩnh vực địi hỏi nhân viên phải cĩ kiến thức và kinh nghiệm cao, nắm sát tình hình giá cả và biến động giá cả trên thị trường, am hiểu giá đất từng khu vực, địa bàn mà mình cần thẩm định, thường xuyên tiến hành khảo sát giá ở các địa bàn quận huyện trong thành phố và nhanh chĩng cập nhật biến động giá vào hồ sơ dữ liệu lưu trữ. Đây là mảng được đầu tư kỹ và là mảng hoạt động chính của cơng ty. Hoạt động thẩm định giá trị tài sản và bất động sản của cơng ty nhằm phục vụ cho mục đích chính là vay vốn và các mục đích khác. Phí dịch vụ thẩm định giá tuỳ thuộc vào vị trí và giá trị bất động sản cần thẩm định. Ví dụ: Các bất động sản nằm ở các quận trung tâm thành phố như quận 1, 2, 3,4,5…phí dịch vụ cĩ thể được ước tính như sau: Giá trị hợp đồng Số hợp đồng thực hiện/tháng Phí Dưới 200triệu - 2.000.000 Từ 200 - < 500 triêu 10 0.3% Từ 500 tr - < 1tỷ 100 0.2% Từ 1 tỷ - < 10tỷ 40 0.1% Từ 50 tỷ - < 100 tỷ - 0.05% đối với các bất động sản ở các vùng ven thành phố như các huyên bình chánh, củ chi, hoĩc mơn…và các tỉnh lân cận thì mức phí cơng ty đưa ra sẽ cộng thêm phụ phí đi lại, xăng xe… cơng ty sẽ cĩ bản giá phí dịch vụ cho từng loại bất động sản cần thẩm định theo từng vị trí và từng loại giá trị khác nhau trên trang web cơng ty. Doanh thu của mảng dịch vụ này cĩ thể được ước tính như sau: Mỗi tháng ước tính cĩ 150 lược nhu cầu cần thẩm định. Trong đĩ, nhu cầu thẩm địn