Mẫu báo cáo đầu tư dự án đầu tư xây dựng khu công vụ

CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc -------------------------- BÁO CÁO ĐẦU TƯ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU CÔNG VỤ TÊN DỰ ÁN HÀ NỘI 10/2005 CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc -------------------------- BÁO CÁO ĐẦU TƯ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU CÔNG VỤ - TÊN DỰ ÁN Địa điểm xây dựng: TÊN ĐỊA PHƯƠNG TÊN TỈNH Cơ quan chủ đầu tư: Ban quản lý các dự án Xây dung TÊN ĐỊA DANH - TÊN CHỦ ĐẦU TƯ Cơ quan phê duyệt: TÊN CHỦ ĐẦU TƯ Cơ quan lập báp cáo nghiên cứu khả thi Công ty Tư vấn Xây dựng ABC – BỘ CHỦ QUẢN Hợp đồng kinh tế số: CƠ QUAN CHỦ ĐẦU TƯ TÊN DỰ ÁN Hà Nội, ngày… tháng 10 năm 2005 CƠ QUAN LẬP BÁO CÁO NCKT CÔNG TY TƯ VẤN XÂY DỰNG ABC HÀ NỘI 10/2005 BỘ CHỦ QUẢN CÔNG TY TƯ VẤN XÂY DỰNG ABC -------------------------- BÁO CÁO ĐẦU TƯ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU CÔNG VỤ - TÊN DỰ ÁN NHỮNG NGƯỜI THỰC HIỆN: 1. Chủ nhiệm đồ án: TS - KTS 2. Chủ nhiệm bộ môn Kiến trúc: TS - KTS 3. Chủ nhiệm bộ môn kết cấu: Ths. 4. Chủ nhiệm bộ môn Điện: KS. 5. Chủ nhiệm bộ môn Cấp thoát nước, Môi Trường: KS. 6. Chủ nhiệm bộ môn Giao thông, san nền, cây xanh KS. 7. Chủ nhiệm bộ môn Kinh tế: KS. MỤC LỤC CHƯƠNG I: SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐẦU TƯ Lý do và sự cần thiết lập dự án Các căn cứ pháp lý Mục tiêu của dự án CHƯƠNG II: LỰA CHỌN HÌNH THỨC ĐẦU TƯ Chủ đầu tư dự án Hình thức đầu tư dự án Nguồn vốn đầu tư CHƯƠNG III: ĐẶC ĐIỂM TỰ NHIÊN VÀ HIỆN TRẠNG KHU VỰC LẬP DỰ ÁN 3.1. Điều kiện tự nhiên 3.1.1. Vị trí, giới hạn khu đất lập dự án 3.1.2. Đặc điểm địa hình 3.1.3. Các yếu tố khí hậu 3.1.4. Thuỷ văn 3.1.5. Địa chất công trình 3.2. Các điều kiện hiện trạng 3.2.1. Hiện trạng sử dụng đất 3.2.2. Hiện trạng dân cư lao động 3.2.3. Hiện trạng xây dựng các công trình kiến trúc 3.2.4. Hiện trạng hệ thống hạ tầng kỹ thuật CHƯƠNG IV: PHƯƠNG ÁN GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG, KẾ HOẠCH TÁI ĐỊNH CƯ CHƯƠNG V: TÍNH TOÁN XÁC ĐỊNH NỘI DUNG VÀ QUY MÔ ĐẦU TƯ 4.1. Tính toán xác định các hạng mục công trình thiết yếu 4.2. Tính toán xác định quy mô xây dựng các hạng mục công trình, nhu cầu đầu tư trang thiết bị CHƯƠNG VI: GIẢI PHÁP QUY HOẠCH VÀ KỸ THUẬT XÂY DỰNG CÁC CÔNG TRÌNH KIẾN TRÚC VÀ HẠ TẦNG KỸ THUẬT KHU CÔNG VỤ 6.1. Quy hoạch sử dụng đất 6.2. Các giải pháp kiến trúc 6.2.1. Giải pháp kiến trúc tổng thể 6.2.2. Giải pháp thiết kế kiến trúc công trình 6.3. Giải pháp kết cấu công trình 6.4. Thiết kế cây xanh 6.5. Giải pháp san nền, thoát nước mưa 6.6. Giải pháp xây dựng hệ thống giao thông 6.7. Giải pháp xây dựng hệ thống cấp điện 6.8. Giải pháp xây dựng hệ thống cấp thoát nước và vệ sinh môi trường CHƯƠNG VII: ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG CỦA DỰ ÁN TỚI MÔI TRƯỜNG VÀ GIẢI PHÁP SỬ LÝ 7.1. ảnh hưởng của dự án tới môi trường văn hóa, xã hội 7.2. ảnh hưởng của dự án tới môi trường, cảnh quan thiên nhiên CHƯƠNG VIII: TÍNH TOÁN KINH TẾ DỰ ÁN CHƯƠNG IX: PHÂN KỲ ĐẦU TƯ VÀ CÁC GÓI THẦU 4.1. Phân kỳ đàu tư 4.2. Các gói thầu thiết bị và thi công xây lắp CHƯƠNG X: KIẾN NGHỊ HÌNH THỨC QUẢN LÝ THỰC HIỆN DỰ ÁN CHƯƠNG XI: TỔ CHỨC BỘ MÁY QUẢN LÝ DỰ ÁN SAU XÂY DỰNG CHƯƠNG XII: ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ KINH TẾ CỦA DỰ ÁN CHƯƠNG XIII: MỐI QUAN HỆ VÀ TRÁCH NHIỆM CỦA CÁC BÊN LIÊN QUAN ĐẾN DỰ ÁN CHƯƠNG XIV: ĐỀ XUẤT CƠ CHẾ RIÊNG CHO VIỆC THỰC HIỆN DỰ ÁN CHƯƠNG XV: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ PHẦN PHỤ LỤC CÁC BẢN VẼ QUY HOẠCH BẢN VẼ CHI TIẾT CÁC LÔ ĐẤT BẢN VẼ THIẾT KẾ SƠ BỘ CÁC CÔNG TRÌNH KIẾN TRÚC BẢN VẼ THIẾT KẾ SƠ BỘ HẠ TẦNG KỸ THUẬT CHƯƠNG I : SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐẦU TƯ LÝ DO VÀ SỰ CẦN THIẾT LẬP DỰ ÁN Dự án đầu tư xây dựng Khu TÊN DỰ ÁN TÊN CHỦ ĐẦU TƯ là một trong 13 dự án thành phần trong Báo cáo nghiên cứu TKT dự án đầu tư xây dựng TÊN CHỦ ĐẦU TƯ đã được Chính phủ phê duyệt ngày 21 tháng 2 năm 2003. Dự án đầu tư xây dựng TÊN CHỦ ĐẦU TƯ từ nay đến 2020 được phân thành nhiều giai đoạn. Trong kế hoạch đầu tư giai đoạn 1 từ nay tới năm 2005 cần ưu tiên đầu tư xây dựng những hạng mục công trình và các dự án thành phần quan trọng thiết yếu như hạ tầng kỹ thuật, khu trung tâm, các công trình chung, trường Công nghệ, Viện Công nghệ Thông tin, Trung tâm Công nghệ Phần mềm, Trung tâm Giáo dục Quốc phòng, khu nhà ở sinh viên, khu TÊN DỰ ÁN. Chủ trương của Chính phủ cũng như của TÊN CHỦ ĐẦU TƯ là giảm thời gian đầu tư xây dựng TÊN CHỦ ĐẦU TƯ từ 20 năm xuống còn từ 12 đến 15 năm. Để thực hiện được điều này cần đẩy nhanh tốc độ thực thi các dự án thành phần trong đó Khu TÊN DỰ ÁN là một trong các dự án thành phần quan trọng cần triển khai nhanh. TÊN CHỦ ĐẦU TƯ là trung tâm giáo dục, đào tạo, nghiên cứu khoa học, chuyển giao công nghệ lớn nhất trong cả nước. Bên cạnh lực lượng cán bộ, giảng viên thuộc biên chế chính thức của TÊN CHỦ ĐẦU TƯ còn cần một số lượng lớn các giáo viên, giáo sư, chuyên gia nước ngoài tại các nước có nền giáo dục đại học cũng như khoa học kỹ thuật tiên tiến tham gia công tác nghiên cứu, đào tạo cho Trường trong những khoảng thời gian nhất định. Khu TÊN DỰ ÁN chính là nơi đảm bảo chỗ ăn ở, sinh hoạt, vui chơi giải trí và mọi hoạt động khác của tất cả các giáo sư, giáo viên thỉnh giảng trong nước và quốc tế cũng như của các nghiên cứu sinh, thực tập sinh làm việc tại TÊN CHỦ ĐẦU TƯ. Theo các phân tích ở trên dự án đầu tư xây dựng khu TÊN DỰ ÁN là một trong những dự án quan trọng hàng đầu cần sớm triển khai thực hiện. CÁC CĂN CỨ PHÁP LÝ ĐỂ LẬP DỰ ÁN Quyết định số 22/1998/QĐ-TTg ngày 26 tháng 1 năm 1998 của Thủ tướng Chính phủ về việc phê duyệt quy hoạch chung TÊN CHỦ ĐẦU TƯ trong khu vực các đô thị Miếu Môn – Xuân Mai – Hòa Lạc – Sơn Tây Quyết định số 702/QĐ - TTg ngày 23 tháng 8 năm 2002 của Thủ tướng Chính phủ về việc Điều chỉnh quy hoạch chung TÊN CHỦ ĐẦU TƯ trong khu vực các đô thị Miếu Môn – Xuân Mai – Hòa Lạc – Sơn Tây. Công văn số 8110 BKH/VPTĐ ngày 23 tháng 12 năm 2002 của Bộ Kế Hoạch và Đầu tư về việc Báo cáo nghiên cứu Tiền khả thi dự án đầu tư xây dựng TÊN CHỦ ĐẦU TƯ. Văn bản số 181/CP – KG ngày 21 tháng 2 năm 2003 của Chính phủ về việc phê duyệt Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi dự án đầu tư xây dựng TÊN CHỦ ĐẦU TƯ. Bản đồ đo đạc tỷ lệ 1/500 khu TÊN DỰ ÁN do Công ty Khảo sát- Đo đạc thực hiện tháng 5 năm 2003. Quyết định 322/BXD-ĐT ngày 28/12/1993 của Bộ trưởng BỘ CHỦ QUẢN. Quy hoạch Xây dựng đô thị – Tiêu chuẩn thiết kế : TCVN 4449-87. Quy chuẩn Xây dựng Việt Nam (Quyết định số 682/BXD - CSXD. Hệ thống các văn bản pháp quy hiện hành về quản lý Quy hoạch Xây dựng đô thị và các tài liệu tiêu chuẩn quy phạm thiét kế chuyên ngành có liên quan. Quyết định số …… ngày….. của TÊN CHỦ ĐẦU TƯ về việc phê duyệt Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 khu TÊN DỰ ÁN Các văn bản pháp lý về đầu tư XDCB hiện hành Các tiêu chuẩn quy phạm và đơn giá hiện hành. Công văn số …….. ngày ….. của TÊN CHỦ ĐẦU TƯ về việc chỉ định Công ty Tư vấn Xây dựng ABC nhận thầu tư vấn lập báo cáo nghiên cứu khả thi khu TÊN DỰ ÁN TÊN CHỦ ĐẦU TƯ. Hợp đồng số...... ký ngày....tháng .....năm 2003 giữa TÊN CHỦ ĐẦU TƯ và Công ty Tư vấn Xây dựng ABC về việc lập Báo cáo nghiên cứu khả thi dự án đầu tư xây dựng khu TÊN DỰ ÁN. MỤC TIÊU CỦA DỰ ÁN Dự án đầu tư xây dựng khu TÊN DỰ ÁN là 1 trong 13 dự án thành phần của tổng thể dự án TÊN CHỦ ĐẦU TƯ. Khu TÊN DỰ ÁN là nơi cung cấp chỗ ăn ở, sinh hoạt, làm việc của các giáo sư, giáo viên thỉnh giảng trong và ngoài nước đến công tác, giảng dậy, nghiên cứu và làm việc với TÊN CHỦ ĐẦU TƯ trong những khoảng thời gian nhất định. Ngoài các mục đích chính như trên Khu TÊN DỰ ÁN còn đáp ứng nơi ăn ở sinh hoạt phục vụ cho các hội nghị quốc tế và trong nước, cho các đoàn du lịch tham quan, cộng tác với TÊN CHỦ ĐẦU TƯ, cho các nghiên cứu sinh, thực tập sinh trong và ngoài nước. Theo nhiệm vụ thiết kế quy hoạch chi tiết 1/500 cũng như quy hoạch chi tiết 1/500 khu TÊN DỰ ÁN đã được phê duyệt, trong thời gian từ nay đến 2015 TÊN CHỦ ĐẦU TƯ ngoài lực lượng cán bộ, giáo viên trong biên chế chính thức còn cần khoảng 400 giáo viên, giáo sư thỉnh giảng, cán bộ nghiên cứu, khách mời trong nước và quốc tế thuộc các lĩnh vực đào tạo mang tính chiến lược. Lực lượng này cần được đảm bảo nơi ăn ở, sinh hoạt phù hợp trong những khoảng thời gian nhất định phụ thuộc vào thời gian công tác ở Trường. Trong cơ chế hiện nay cần tạo ra một khu nhà ở có các căn hộ hoặc đơn vị ở với quy mô diện tích cũng như mức độ tiện nghi khác nhau phục vụ các đối tượng có nhu cầu và khả năng tài chính khác nhau. Các căn hộ ở trong khu TÊN DỰ ÁN có thể cho thuê hoặc cung cấp tuỳ theo hợp đồng công tác được ký kết giữa các chuyên gia và TÊN CHỦ ĐẦU TƯ. Trong nền kinh tế hiện nay, TÊN CHỦ ĐẦU TƯ còn phải là một cơ quan sự nghiệp có thu. được phép kinh doanh một số dịch vụ nhất định nhằm mục đích lấy thu bù chi, đảm bảo sự hoạt động và phát triển của Nhà trường, do đó khu TÊN DỰ ÁN với hệ thống TÊN DỰ ÁN dạng nhà ở biệt thự và khách sạn chức đáp ứng nơi ăn nghỉ, sinh hoạt, học tập, làm việc cho nhiều đối tượng khác nhau hoàn toàn có thể đảm nhiệm vai trò kinh doanh dịch vụ nhà nghỉ, khách sạn trong những khoảng thời gian nhất định. CHƯƠNG II: LỰA CHỌN HÌNH THỨC ĐẦU TƯ 2.1. CHỦ ĐẦU TƯ Chủ đầu tư dự án khu TÊN DỰ ÁN TÊN CHỦ ĐẦU TƯ là Ban quản lý các công trình xây dựng TÊN ĐỊA DANH thuộc TÊN CHỦ ĐẦU TƯ Chủ quản đầu tư đồng thời là cơ quan xét duyệt là TÊN CHỦ ĐẦU TƯ 2.2. HÌNH THỨC ĐẦU TƯ Theo văn bản Văn bản số 181/CP – KG ngày 21 tháng 2 năm 2003 của Chính phủ về việc phê duyệt Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi dự án đầu tư xây dựng TÊN CHỦ ĐẦU TƯ, khu TÊN DỰ ÁN là một trong mười ba dự án thàng phần được xây dựng mới hoàn toàn và đồng bộ 2.3. NGUỒN VỐN ĐẦU TƯ: Dự án đùu xây dựng khu TÊN DỰ ÁN được đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước cấp. CHƯƠNG III: ĐẶC ĐIỂM TỰ NHIÊN VÀ HIỆN TRẠNG KHU VỰC LẬP DỰ ÁN Trong quy hoạch chung, khu đất dành cho dự án xây dựng khu TÊN DỰ ÁN rộng khoảng 22,8 ha nằm ở Đông - Nam khu đất của toàn bộ TÊN CHỦ ĐẦU TƯ, là điểm đến đầu tiên của TÊN CHỦ ĐẦU TƯ từ đường cao tốc Láng – Hòa Lạc. Khu đất này có điều kiện khí hậu, cảnh quan môi trường tự nhiên rất phù hợp cho việc ăn, ở, sinh hoạt, vui chơi giải trí. Núi Múc cao 120m (là điểm cao nhất của toàn bộ khu đất 1000ha của TÊN CHỦ ĐẦU TƯ) kết hợp với khu đồi dốc thoai thoải, hồ nước trữ tình là các điều kiện môi trường rất phù hợp cho dự án khu TÊN DỰ ÁN. Giao thông từ khu TÊN DỰ ÁN đến trung tâm cũng như toàn bộ các khu vực khác của TÊN CHỦ ĐẦU TƯ rất thuận lợi do hệ thống giao thông nhiều cấp bảo đảm. Mặc dù quy hoạch chung tổng thể khu TÊN CHỦ ĐẦU TƯ còn đang trong quá trình thiết kế sau khi có bản đồ đo đạc địa hình tỷ lệ 1/500 và có thể có những thay đổi so với quy hoạch chung được xây dựng trong báo cáo nghiên cứu tiền khả thi, nhưng vị trí cũng như quy mô diện tích của khu đất dành cho dự án khu TÊN DỰ ÁN là rất phù hợp với công năng khu TÊN DỰ ÁN và cần được đảm bảo nguyên trạng trong quá trình thiết kế quy hoạch tổng thể chung toàn khu. 3.1. ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN 3.1.1. Vị trí, giới hạn khu đất lập dự án Khu đất thiết kế nằm trong khu vực quy hoạch xây dựng TÊN CHỦ ĐẦU TƯ theo Quyết định 72/TTG ngày 27/1/1995 của Thủ tướng chính phủ là khu vực nông trường 1A Hoà Lạc - Thạch Thất - Hà Tây theo quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội tới 2002, khu vực địa điểm xây dựng sẽ thuộc cơ cấu quy hoạch Thành phố Hoà Lạc, nằm trong chuỗi đô thị Xuân Mai - Hoà Lạc - Sơn Tây – Các đô thị vệ tinh của Thủ đô Hà Nội. Vị trí khu đất : + Phía Đông Bắc, Đông Nam giáp với khu vực lưu không đường quốc lộ 21A. + Phía Bắc – Tây Bắc giáp với khu vực qui hoạch Trường Đại học (khoa) kinh tế (2005), trường Đại học (khoa) quản trị kinh doanh (sau 2010), trường Đại học (khoa) luật (2010), trường ĐH (khoa) sư phạm (2010). + Phía Tây Bắc giáp đất quy hoạch Trường ĐH KHTN, trường THPT chuyên - ĐH KHTN. + Phía Tây Nam giáp đất quy hoạch trường ĐH (khoa) Công nghệ (2005). 3.1.2. Đặc điểm, địa hình địa mạo. Theo bản vẽ đo đạc hiện trạng được cung cấp bởi Xí nghiệp khảo sát đo đạc xây dựng số 5 Công ty Khảo sát và xây dựng lập tháng 5/2003: - Khu qui hoạch thuộc vùng bán sơn địa, có một số đồi thấp xen lẫn các dải ruộng trũng và khe suối. Trên bề mặt địa hình là thảm thực vật gồm các cây dại mọc lúp xúp và các cây trồng của nông trường, thảm thực vật này tạo thành tầng địa mạo cản dòng chảy rất tốt khi có mưa. - Cao độ cao nhất: Đỉnh núi Múc theo số liệu báo cáo tiền khả thi có cao độ + 99,81m. Vì lý do khu vực đỉnh núi do quân đội quản lý đơn vị khảo sát đo đạc đến địa hình cao nhất theo chúng tôi nhận được có cao độ là + 83,63m. - Núi Múc và các đồi thoải thấp bao quanh khu vực lòng chảo hình thành hồ chứa nước. Hồ không sâu, có cốt đáy hồ từ 17 đến 22m. Trong quá trình khai thác nông lâm, nông trường đã đắp các con đập nhỏ để giữ nước tưới tạo thành 3 hồ nhỏ. + Cao độ thấp nhất : là dải ruộng trũng có vị trí Đông Nam khu đất cạnh chân núi Múc và khu vực lưu không đường 21A có cao độ + 17,68m. + Cao độ đáy hồ sinh thái bình quân + 21m. Các quả đồi có độ dốc từ 10 – 25 độ cùng các giải đất tương đối bằng phẳng là các vị trí phù hợp với việc xây dựng các công trình kiến trúc khác nhau hòa quyện vào thiên nhiên, cây cảnh, hồ nước xung quanh thành một tổng thể kiến trúc – thiên nhiên hài hòa mang tính nhân văn sâu sắc. Nằm giữa khu vực của dự án còn có một hồ sinh thái rộng khoảng 4 ha với kích thước, hình dáng hòa quyệt vào các giải đất xung quanh tạo nên một tổng thể cảnh quan thiên nhiên, sinh thái vô cùng phong phú và hấp dẫn 3.1.3. Các yếu tố khí hậu: Khu vực quy hoạch khu TÊN DỰ ÁN nói riêng cũng như toàn bộ khu vực TÊN CHỦ ĐẦU TƯ nói chung nằm trong vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa của miền Bắc Việt Nam có chịu ảnh hưởng của tiểu vùng khí hậu chân núi Ba Vì và Tây Nam núi Hòa Bình nên cũng có những đặc điểm riêng. Một năm có hai mùa rõ rệt là mùa nóng bắt đầu từ tháng 4 đến tháng 10 và mùa lạnh bắt đầu từ tháng 11 đến tháng 3 năm sau. Nhiệt độ Nhiệt độ bình quân 23 Nhiệt độ cao nhất 38 – 39 (tháng 7,8) Nhiệt độ thấp nhất 10 - 12 (tháng 1) Lưu lượng mưa: Tổng lượng mưa bình quân 1859 ly Số ngày mưa bình quân 140 ngày Lượng mưa bình quân tháng cao nhất 384 ly Lượng mưa bình quân tháng thấp nhất 17 ly Lượng bốc hơi: Bình quân năm: 817 ly Tháng cao nhất : 107 ly (tháng 7) Tháng thấp nhất: 46 ly (tháng 2) Độ ẩm bình quân: 84% Gió: Hướng gió thịnh hành: Gió Đông Nam từ tháng 4 đến tháng 9 (nóng và ẩm), gió Đông Bắc từ tháng 10 đến tháng 3 (lạnh và khô). Đặc biệt từ tháng 12 đến tháng 2, tốc độ gió trung bình 2 – 3m/giây. Gió Lào thường xuất hiện vào tháng 5,6,7 thành từng đợt ngắn từ 3 đến 5 ngày. Tốc độ gió trung bình 4 – 5m/giây, mang theo không khí khô và nóng, gây tác hại lớn đến cây trồng Bão: thường xuất hiện vào tháng 7 đến tháng 9 gây mưa to gió lớn Hiện tượng sét: Do vùng núi Ba Vì có dấu hiệu của khoáng sản nên thường có sét xuất hiện vào mùa mưa. 3.1.4. Thuỷ văn: Trong khu vực quy hoạch có hồ nước với độ chênh lệch mực nước giữa mùa khô và mùa mưa không nhiều. Mạch nước nông thường ở độ sâu 7 –10m, Mạch nước sâu có chất lượng tốt ở độ sâu khoảng 70m 3.1.5. Địa chất: Theo báo cáo khảo sát địa chất của giai đoạn lập dự án tiền khả thi thì địa chất khu vực tốt, thuận tiện cho việc xây dựng. Cụ thể là: Lớp đất trồng trọt bao phủ bề mặt địa hình là đất sét pha, có chiều dày trung bình 0,8m trạng thái rời xốp. Lớp 2 là sét bồi tích dầy trung bình 2m trạng thái dẻo cứng. Lớp 3 là cuội sỏi lẫn sét cát dày trung bình 1,8m trạng thái chặt vừa. Lớp 4 là sét sườn tích bị latecrich hoá dày 3,2m trạng thái nửa cứng đến cứng. Lớp 6 là sét pha sườn tích dầy 7m trạng thái dẻo cứng đến nửa cứng. Lớp 7 là sét, sét pha trạng t ái nửa cứng. Lớp 8 là đá gốc rất cứng. Cường độ chịu tải của đất khoảng 2 – 3 KG/cm2 Khu dất quy hoạch nằm ở vùng động đất cấp 7 Nhận xét chung: Khu vực quy hoạch khu TÊN DỰ ÁN có địa hình đất đai đồi núi, hồ phong phú, cảnh quan đẹp thích hợp cho việc đầu tư xây dựng khu TÊN DỰ ÁN trở thành một khu ở sinh thái có chất lượng cao. 3.2. CÁC ĐIỀU KIỆN HIỆN TRẠNG 3.2.1. Hiện trạng sử dụng đất Nhận xét chung: Khu vực nghiên cứu chủ yếu là đất trồng cây ăn quả (nhãn, vải…) trồng rừng, ruộng lúa và một vài nhà ở nói chung thuận lợi cho công tác đền bù giải phóng mặt bằng. Bảng 1: Bảng tổng hợp hiện trạng sử dụng đất đai. TT Loại đất Diện tích (ha) Tỷ lệ (%) 1 Đất trồng chè 0,103 0,43 2 Đất trồng cây ăn quả 11,25 51,88 3 Đất trồng rừng 2,650 11,04 4 Đất mặt nước 3,780 16,75 5 Đất nhà ở hiện trạng 0,408 1,70 6 Đất trồng lúa 1,680 7,0 7 Đất trồng chưa sử dụng 0,560 2,30 8 Đất giao thông 2,369 9,90 Tổng 22,8 100% 3.2.2. Hiện trạng dân cư lao động Trên toàn bộ diện tích 21,3 ha thuộc dự án xây dựng khu TÊN DỰ ÁN hiện chỉ có một số hộ dân thuộc nông trường 1A sinh sống 3.2.3. Hiện trạng xây dựng các công trình kiến trúc Khu đất quy hoạch khu TÊN DỰ ÁN hiện nay không có công trình kiến trúc và hạ tầng kỹ thuật nào đáng kể ngoại trừ một số lô cốt cũ từ thời Pháp để lại ở trên đỉnh núi Múc hiện được dùng làm nơi trú ngụ của bộ độ bảo vệ các điểm chốt canh gác trên đỉnh núi Múc. Ngoài ra hiện nay khu vực nghiên cứu có 6 hộ dân với 19 nhân khẩu nhà xây chủ yếu là tường xây gạch lợp ngói, hoặc mái tôn, một nhà sàn của Đoàn thanh niên nông trường quản lý nói chung vụn vặt chắp vá. 3.2.4. Hiện trạng hệ thống hạ tầng kỹ thuật Hiện trạng giao thông: Các tuyến đường đều là đường đất với mặt cắt ngay rộng 3 5m nền 6m 7m phục vụ sản xuất dọc theo các triền đồi thoải. Hệ thống đường nội đồng phục vụ sản xuất chủ yếu nền đất tự nhiên. Hiện trạng cấp nước: Hiện tại nguồn cấp nước sinh hoạt chủ yếu là giếng khơi. Giếng thường đào sâu trung bình giếng sâu 8 10m chất lượng nước tốt. Mức nước mùa khô giảm còn 1 1,5m. Trên toàn bộ khu vực hiện chưa có hệ thống cấp nước sạch. Hiện trạng cấp điện : Khu vực nghiên cứu đang sử dụng mạng lưới điện của nông trường bộ quản lý có công suất toàn khu vực cấp điện sinh hoạt 180KVA. Với diện tích khoảng 21,3ha trong đó có khoảng 4ha là diện tích hồ sinh thái còn lại là đồi kết hợp với các giải đất dốc có độ cao khác nhau . Toàn bộ đất đai của khu TÊN DỰ ÁN hiện được trồng chủ yếu là hoa quả, hoa mầu và chè do nông trường 1A thực hiện. Hiện trạng hệ thống thoát nước mưa Trong khu vực dự án xây dựng khu TÊN DỰ ÁN chưa có hệ thống thoát nước mưa, nước mưa tự thoát theo độ dốc tự nhiên của địa hình và đổ vào hồ sinh thái rộng 4 ha nằm trong phạm vi 21,3 ha của dự án khu TÊN DỰ ÁN. Hiện trạng thoát nước bẩn và vệ sinh môi trường Hiện nay trên toàn bộ khu vực của dự án không có hệ thống thoát nước bẩn. Nước bẩn của khu vực mà chủ yếu là nước thải sinh hoạt được thải ra tự do, tự chảy và tự thấm vào lòng đất. Các hộ dân sinh sống trên khu vực dự án sử dụng chủ yếu là hố xí một ngăn, hai ngăn, không có hệ thống bể tự hoại và bán tự hoại. CHƯƠNG IV: PHƯƠNG ÁN GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG, KẾ HOẠCH TÁI ĐỊNH CƯ Phương án giải phóng mặt bằng và tái định cư cho toàn bộ khu vực của dự án TÊN CHỦ ĐẦU TƯ được thực hiện trong dự án thành phần riêng ( Dự án QG – HN/ 01: Đền bù giải phóng mặt bằng). Dự án đầu tư xây dựng khu TÊN DỰ ÁN là một trong 13 dự án thành phần của TÊN CHỦ ĐẦU TƯ, do đó phương án tái định cư đền bù giải phóng mặt bằng khu TÊN DỰ ÁN đã được giải quyết trong dự án nêu trên. CHƯƠNG V: TÍNH TOÁN XÁC ĐỊNH NỘI DUNG VÀ QUY MÔ ĐẦU TƯ 5.1. TÍNH TOÁN XÁC ĐỊNH CÁC HẠNG MỤC CÔNG TRÌNH THIẾT YẾU Theo nhiệm vụ quy hoạch chi tiết cũng như quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 khu TÊN DỰ ÁN đã được phê duyệt, trong giai đoạn từ nay đến 2015 khu TÊN DỰ ÁN phải được xây dựng đồng bộ nhằm đảm bảo nơi ăn ở, sinh hoạt, làm việc cho khoảng 400 người là các giáo sư, giáo viên thỉnh giảng, cán bộ nghiên cứu, nghiên cứu sinh, thực tập sinh trong và ngoài nước với các tiêu chuẩn tiện nghi sinh hoạt khác nhau. Ngoài các đối tượng chính như trên khu TÊN DỰ ÁN còn phải đáp ứng nơi ăn ở, sinh hoạt cho khoảng 100 người là các đối tượng trực thuộc các đối tượng chính như vợ chồng con cái cũng như các đối tượng phục vụ và qủn lý, điều hành khu TÊN DỰ ÁN... Theo phân tích ở trên khu TÊN DỰ ÁN có các hạng mục công trình cơ bản như sau: Khu vực nhà ở: Khu nhà ở dạng biệt thự từ 2 – 3 tầng Khu nhà ở dạng hợp khối cao từ 5 – 6 tầng Khu dịch vụ công cộng: trung tâm thương mại và dịch vụ Khu thể thao: các sân thể thao, bể bơi kết hợp nhà thay quần áo, gải khát Hạ tầng kỹ thuật: đường, bãi để xe, cây xanh, hàng rào, cấp thoát nước, cấp điện, cải tạo hồ, kè chân núi Múc 5.2. TÍNH TOÁN XÁC ĐỊNH QUY MÔ XÂY DỰNG CÁC HẠNG MỤC CÔNG TRÌNH, NHU CẦU ĐẦU TƯ TRANG THIẾT BỊ Do đặc thù của khu TÊN DỰ ÁN là nơi cung cấp nơi ăn, ở, sinh hoạt, làm việc cho nhiều đối tượng sử dụng khác nhau: các giáo sư thỉnh giảng trong nước và quốc tế, các khách của TÊN CHỦ ĐẦU TƯ, các nghiên cứu sinh, thực tập sinh trong và ngoài nước, các đại biểu tham dự hội nghị, các đoàn khách du lịch, do đó khu TÊN DỰ ÁN cần phải có nhiều loại đơn vị ở có tiêu chuẩn diện tích và tiện ích khác nhau. Cũng do nhu cầu sử dụng rất đa dạng theo thời gian và sự vụ do đó mỗi đơn vị ở cũng cần đáp ứng nhu cầu sử dụng một cách linh hoạt cho một hoặc nhiều đối tượng khác nhau. Nhiệm vụ cơ bản hàng đầu của khu TÊN DỰ ÁN là phục vụ khách quốc tế nên tiêu chuẩn về diện tích và tiện nghi một mặt theo tiêu chuẩn về nhà ở và khách sạn của Việt Nam, mặt khác phải tiếp cận với tiêu chuẩn khu vực và quốc tế cũng như phù hợp với điều kiện thực tế của cơ chế thị trường. Tiêu chuẩn diện tích và tiện nghi sinh hoạt được phân thành nhiều cấp khác nhau, trong đó đơn vị giường cho một người trong phòng ở TÊN DỰ ÁN dạng khách sạn là mức thấp nhất và biệt thự cao cấp nhiều phòng cho một người là mức cao nhất. Trong tổng số 400 đối tượng ở chính có 140 đối tượng được đảm bảo chỗ ăn ở, sinh hoạt trong 29 TÊN DỰ ÁN dạng biệt thự và 260 đối tượng được đảm bảo chỗ ở trong 2 nhà ở cộng vụ dạng hợp khối. Mỗi đơn vị ở trong biệt thự là một căn hộ khép kín đầy đủ tiện nghi có phòng khách, bếp + phòng ăn, từ 1 đến 3 phòng ngủ có vệ sinh chung hoặc riêng biệt. Đơn vị ở trong TÊN DỰ ÁN hợp khối dạng khách sạn được tính là đơn vị giường. Có loại phòng 2 giường, phòng 1 giường và phòng đôi bố trí 2 giường. Các đơn vị ở dạng căn hộ trong các biệt thự được tính cho một đối tượng sử dụng chính nhưng trên thực tế có thể phục vụ chỗ ở cho từ 3 đến 4 người tuỳ theo nhu cầu và điều kiện. 5.2.1. Tính toán quy mô diện tích cho các biệt thự 29 nhà dạng biệt thự được phân thành 3 loại như sau: BIỆT THỰ LOẠI ĐẶC BIỆT 2 TẦNG (1-2 ĐƠN VỊ Ở): 5 CÁI Diện tích xây dựng: 100m2 DT sàn xây dựng 1 nhà: 200m2 Tổng DT sàn XD 5 nhà: 1000m2 Tổng số Đơn vị ở: 5-10 BIỆT THỰ LOẠI A, 2 TẦNG (4 ĐƠN VỊ Ở): 15 CÁI Diện tích xây dựng: 220m2 DT sàn xây dựng 1 nhà: 440m2 Tổng DT sàn XD 15 nhà: 6600m2 Tổng số Đơn vị ở: 60 BIỆT THỰ LOẠI B, 3 TẦNG (8 ĐƠN VỊ Ở): 9 CÁI Diện tích xây dựng: 220m2 DT sàn xây dựng 1 nhà: 600m2 Tổng DT sàn XD 9 nhà: 5400m2 Tổng số Đơn vị ở: 72 Cơ cấu diện tích các căn hộ được bố trí trong các biệt thự như sau: 1. Biệt thự loại đặc biệt: ( 5 cái dành cho 5 –10 đơn vị ở): Là loại biệt thự 2 tầng có từ 3 đến 4 phòng ở chính có tổng DT sử dụng từ 100-120m2 m2 bao gồm các loại phòng như sau: 1 Phòng khách diện tích từ 22 – 25m2 1 phòng làm việc điện tích từ 15 – 18m2 2 – 3 Phòng ngủ mỗi phòng có diện tích từ 15 – 18m2 Khu bếp phòng ăn có diện tích khoảng 18 - 20 m2 Các diện tích phụ và diện tích kết cấu (60% x DTSD chính): 70m2 Diện tích sàn bbiệt thự loại đặc biệt khoảng: 180 – 220m2 2. Biệt thự loại A: (15 cái): Là các biệt thự 2 tầng, mỗi biệt thự có 4 căn hộ khép kín . Mỗi căn hộ gồm có 3 phòng ở chính có tổng diện tích sử dụng từ 70 m2 bao gồm các loại phòng như sau: Phòng khách diện tích từ 20 – 24m2 2 Phòng ngủ diện tích từ 15 – 18m2 Bếp, phòng ăn diện tích khoảng 18m2 Các diện tích phụ và diện tích kết cấu (55% x DT sử dụng): 43m2 Diện tích sàn căn hộ loại B khoảng: 120 m2 Biệt thự loại B: ( 9 cái) : là các biệt thự 3 tầng, mỗi biệt thự có 8 căn hộ khép kín. Mỗi căn hộ có từ 2 – 3 phòng bao gồm: Phòng khách diện tích từ 18 – 21m2 1 phòng ngủ diện tích tự 15 – 18m2 Bếp, phòng ăn diện tích từ 15 – 18 m2 5.2.2. Tính toán quy mô diện tích cho 2 TÊN DỰ ÁN hợp khối dạng khách sạn Nhằm đảm bảo yêu cầu quản lý và tổ chức kinh doanh cũng như nhu cầu sử dụng được thuận lợi và hợp lý cho các đối tượng, ngoài các biệt thự, khu TÊN DỰ ÁN có 2 công trình TÊN DỰ ÁN dạng khách sạn được trang bị đầy đủ các tiện nghi sinh hoạt đảm bảo cho các đối tượng sử dụng các tiện ích một cách thuận lợi nhất ngay tại nơi ăn ở mà không phải đi xa ra ngoài khu vực khu TÊN DỰ ÁN. 2 công trình TÊN DỰ ÁN dạng khách sạn cao từ 5-6 tầng được đặt ở những vị trí trung tâm, thuận lợi nhất về mặt giao thông, cảnh quan thiên nhiên, hướng gió mát và địa thế xây dựng đáp ứng tổng số 260 đơn vị ở với các qu